Abstandsfläche

Für Makler ist die Abstandsfläche einer der praxisrelevantesten Begriffe im öffentlichen Baurecht, da sie unmittelbar bestimmt, wie nah an die Grundstücksgrenze gebaut werden darf und ob geplante An- oder Umbauten überhaupt genehmigungsfähig sind.

Kernpunkte:

• Die Abstandsfläche wird grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen; sie darf sich nicht mit Abstandsflächen anderer Gebäude überdecken.
• Die erforderliche Tiefe (siehe Abstandsflächentiefe) berechnet sich meist aus der Wandhöhe multipliziert mit einem landesrechtlich festgelegten Faktor (häufig 0,4, in manchen Ländern 0,2 oder 1,0), mindestens jedoch 3 Meter.
• Jedes Bundesland regelt die Abstandsflächen eigenständig in seiner Landesbauordnung – die Werte und Berechnungsmethoden unterscheiden sich teils erheblich (z. B. NRW, Bayern, Baden-Württemberg).
• In dicht bebauten Innenstadtlagen kann eine geschlossene Bauweise (Bebauung von Grundstücksgrenze zu Grundstücksgrenze, § 22 BauNVO) die Abstandsflächenpflicht ganz oder teilweise entfallen lassen.
• Reicht die eigene Grundstücksfläche nicht aus, kann die fehlende Abstandsfläche über eine Abstandsflächenbaulast auf dem Nachbargrundstück gesichert werden.
• Ausnahmen und Abweichungen sind auf Antrag möglich, insbesondere bei Bestandsbauten, untergeordneten Bauteilen (Balkone, Erker) oder bei Zustimmung des Nachbarn.

Für die Maklerpraxis ist wichtig: Bei Grundstücken mit Erweiterungs- oder Aufstockungswünschen des Käufers sollte frühzeitig geprüft werden, ob die geplante Bebauung die Abstandsflächen einhält – andernfalls drohen Bauantragsablehnung oder nachträgliche Rückbauverfügungen.

Ein Bauherr möchte sein Einfamilienhaus um ein Obergeschoss aufstocken. Durch die größere Wandhöhe vergrößert sich rechnerisch auch die erforderliche Abstandsfläche zur Grundstücksgrenze. Reicht das eigene Grundstück dafür nicht aus, muss entweder das Bauvorhaben reduziert, eine Abweichung beantragt oder eine Abstandsflächenbaulast mit dem Nachbarn vereinbart werden.