Amortisationsdauer

Die Amortisationsdauer ist eine einfache, aber aussagekräftige Kennzahl der statischen Investitionsrechnung. Sie beantwortet die Frage: „Wie lange dauert es, bis sich mein eingesetztes Kapital durch den Cashflow der Immobilie amortisiert hat?"

Berechnung (vereinfacht):

Amortisationsdauer = eingesetztes Kapital ÷ jährlicher Netto-Cashflow

Praxisrelevante Punkte:

• Statisch vs. dynamisch: Die klassische Amortisationsrechnung berücksichtigt keinen Zinseffekt (Zeitwert des Geldes). Anspruchsvollere Varianten (dynamische Amortisationsdauer) diskontieren die künftigen Cashflows und liefern realistischere Werte.
• Bezugsgröße: Je nach Fragestellung wird entweder das gesamte Investitionsvolumen (Kaufpreis inkl. Nebenkosten) oder nur das eingesetzte Eigenkapital als Bezugsgröße verwendet – Letzteres ist bei fremdfinanzierten Objekten aussagekräftiger für den Anleger.
• Aussagekraft: Eine kurze Amortisationsdauer signalisiert geringeres Risiko, sagt aber nichts über die Gesamtrendite nach Ablauf des Amortisationszeitraums aus – ein Objekt mit kurzer Amortisation, aber schwacher Anschlussentwicklung, kann langfristig schlechter abschneiden als eines mit längerer Amortisationsdauer.
• Anwendung in der Beratung: Für Kapitalanleger, die schnell liquide Rückflüsse erwarten (z. B. zur Anschlussfinanzierung weiterer Objekte), ist die Amortisationsdauer neben der laufenden Rendite ein wichtiges Auswahlkriterium.

Ein Anleger investiert 100.000 Euro Eigenkapital in eine vermietete Eigentumswohnung. Nach Abzug aller laufenden Kosten (Zins, Tilgung, Instandhaltungsrücklage, Verwaltung) verbleibt ein jährlicher Netto-Cashflow von 5.000 Euro. Die einfache Amortisationsdauer beträgt somit 20 Jahre (100.000 ÷ 5.000).