Art der baulichen Nutzung
Auch: Nutzungsart · Baugebietstyp
Die Art der baulichen Nutzung legt fest, für welche Zwecke Grundstücke in einem Bebauungsplan genutzt werden dürfen – etwa zum Wohnen, für Gewerbe oder gemischt. Rechtsgrundlage ist § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit den Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Ausführliche Erklärung
Neben dem Maß der baulichen Nutzung (Höhe, Geschossfläche, Grundflächenzahl) gehört die Art der baulichen Nutzung zu den zentralen Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1 BauGB. Da Gemeinden bei der Bauleitplanung an die BauNVO gebunden sind, können sie grundsätzlich nur auf die dort vordefinierten Baugebietstypen zurückgreifen. Zu den wichtigsten zählen:
- WR – Reines Wohngebiet
- WA – Allgemeines Wohngebiet
- WB – Besonderes Wohngebiet
- MI – Mischgebiet
- MK – Kerngebiet
- GE – Gewerbegebiet
- GI – Industriegebiet
- SO – Sondergebiet (z. B. für Einkaufszentren, Ferienhausgebiete)
Jeder Baugebietstyp definiert in der BauNVO, welche Nutzungen allgemein zulässig, ausnahmsweise zulässig oder unzulässig sind. In einem reinen Wohngebiet (WR) sind beispielsweise gewerbliche Nutzungen nur in engen Ausnahmen erlaubt, während ein Mischgebiet (MI) Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe gleichberechtigt zulässt. Für Makler ist die Art der baulichen Nutzung von zentraler Bedeutung, weil sie bestimmt, ob eine gewünschte Nutzung (z. B. Homeoffice mit Kundenverkehr, Ferienwohnung, Handwerksbetrieb) überhaupt zulässig ist – unabhängig von Größe oder Ausstattung des Gebäudes.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer möchte in einem Wohnhaus im Erdgeschoss ein kleines Ladengeschäft eröffnen. Liegt das Grundstück in einem reinen Wohngebiet (WR), ist dies in der Regel unzulässig; liegt es dagegen in einem allgemeinen Wohngebiet (WA) oder Mischgebiet (MI), kann ein kleiner, nicht störender Laden zulässig sein.
Rechtsgrundlage
- § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB – Ermächtigung zur Festsetzung der Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan.
- BauNVO (§§ 2 ff.) – Konkretisierung der zulässigen Baugebietstypen und ihrer Nutzungen.