Besitzübergabe
Auch: Besitzübergang · Übergabe des Besitzes
Die Besitzübergabe ist der Akt, mit dem der Verkäufer einer Immobilie dem Käufer die tatsächliche Sachherrschaft (Besitz) verschafft – in der Praxis meist durch Übergabe der Schlüssel. Sie ist von der rechtlichen Eigentumsübertragung zu unterscheiden, die erst mit der Grundbucheintragung eintritt.
Ausführliche Erklärung
Besitz im Sinne des BGB bedeutet die tatsächliche Gewalt über eine Sache, nicht das rechtliche Eigentum. Nach § 854 Abs. 1 BGB wird Besitz durch Erlangung dieser tatsächlichen Gewalt erworben; nach Abs. 2 genügt bereits die Einigung zwischen bisherigem und neuem Besitzer, wenn Letzterer in der Lage ist, die Sache tatsächlich zu beherrschen – etwa weil ihm die Schlüssel bereits vorliegen.
Bei Immobilientransaktionen fällt die Besitzübergabe regelmäßig zeitlich auseinander von Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Grundbucheintragung (Eigentumsumschreibung). Üblich ist, dass der Übergabetermin vertraglich an die vollständige Zahlung des Kaufpreises gekoppelt wird, um dem Verkäufer keine unbesicherte Vorleistung abzuverlangen. Mit der Besitzübergabe verknüpft das Gesetz in § 446 BGB weitere wichtige Rechtsfolgen: Der Käufer trägt ab diesem Zeitpunkt die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung der Sache, erhält aber im Gegenzug die Nutzungen (z. B. Mieteinnahmen) und übernimmt die Lasten (z. B. Betriebskosten, Grundsteuer).
Für Makler ist die Besitzübergabe ein zentraler organisatorischer Termin: Sie sollte in einem Übergabeprotokoll dokumentiert werden, das Zählerstände, übergebene Schlüssel und den Zustand der Immobilie festhält, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises für ein Einfamilienhaus vereinbaren Käufer und Verkäufer einen Übergabetermin. Der Verkäufer übergibt sämtliche Schlüssel; damit erlangt der Käufer den Besitz, obwohl er im Grundbuch noch nicht als Eigentümer eingetragen ist. Ab diesem Tag trägt er die Gefahr für das Haus und erhält die Nutzungen.