Bestandsimmobilie
Auch: Bestandsobjekt · Bestandsgebäude
Als Bestandsimmobilie bezeichnet man ein bereits errichtetes und in der Regel schon genutztes Gebäude – im Gegensatz zum Neubau oder zu einem noch in Planung oder Bau befindlichen Projekt. Der Begriff wird sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien verwendet und ist zentral für Marktanalysen, Bewertung und Finanzierung.
Ausführliche Erklärung
„Bestand" grenzt sich in erster Linie zeitlich und funktional vom Neubau ab: Eine Bestandsimmobilie steht bereits, ist erschlossen, meist bewohnt oder vermietet und hat eine Nutzungshistorie. Damit unterscheidet sie sich in Bewertung, Finanzierung und Vermarktung deutlich von Projektentwicklungen. Bestandsimmobilien werden häufig differenziert nach Baujahr (Altbau vor 1949, Nachkriegsbestand, Bestand der 1960er- bis 1990er-Jahre, jüngerer Bestand), energetischem Zustand und Modernisierungsgrad.
Für Makler ist die Einordnung als Bestandsimmobilie relevant für: die anzuwendende Wertermittlungsmethode (häufig Vergleichs- oder Ertragswertverfahren statt Sachwertverfahren für Neubauten), den energetischen Sanierungsbedarf (Stichwort GEG und Modernisierungspflichten), mögliche Bestandsmietverhältnisse, die beim Verkauf nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) fortbestehen, sowie steuerliche Fragen wie die AfA-Bemessungsgrundlage, die sich am Baujahr orientiert. Auch Förderprogramme unterscheiden häufig zwischen Neubau- und Bestandsförderung mit unterschiedlichen Konditionen.
Im Investmentkontext wird „Bestand" oft dem „Development" gegenübergestellt: Bestandsimmobilien bieten laufende Erträge und geringeres Baurisiko, dafür oft geringeres Wertsteigerungspotenzial als Projektentwicklungen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Maklerin vermittelt eine vermietete Bestandsimmobilie aus den 1970er-Jahren. Anders als beim Neubau muss sie im Exposé auf den energetischen Zustand, laufende Mietverträge und möglichen Modernisierungsstau hinweisen – Faktoren, die bei einem unbebauten Neubauprojekt keine Rolle spielen.
Rechtsgrundlage
Keine eigenständige gesetzliche Definition. Der Begriff wird in verschiedenen Regelwerken (z. B. Förderrichtlinien, GEG-Übergangsvorschriften) als Abgrenzung zum Neubau verwendet, ohne selbst legaldefiniert zu sein.