Betreibervertrag
Auch: Betriebsführungsvertrag · Managementvertrag
Beim Betreibervertrag führt ein spezialisierter Betreiber den laufenden Geschäftsbetrieb einer Immobilie – etwa eines Hotels, Pflegeheims oder einer Klinik – gegen ein vereinbartes Entgelt, während das unternehmerische Risiko und der wirtschaftliche Ertrag des Betriebs beim Eigentümer verbleiben. Das unterscheidet ihn vom Pachtvertrag, bei dem der Pächter auf eigenes Risiko wirtschaftet.
Ausführliche Erklärung
Bei Betreiberimmobilien wie Hotels, Pflegeheimen, Kliniken oder Fitnessstudios stehen Eigentümern grundsätzlich zwei Grundmodelle zur Verfügung, den Betrieb an einen Dritten zu übertragen:
- Pachtmodell: Der Betreiber zahlt einen festen oder umsatzabhängigen Pachtzins nach § 581 BGB und trägt selbst das unternehmerische Risiko sowie die Chance auf den vollen Betriebsgewinn.
- Betreibervertrag (Managementvertrag): Der Betreiber führt den Betrieb im Namen und auf Rechnung des Eigentümers gegen eine Management-Fee, die häufig aus einer festen Grundvergütung und einer erfolgsabhängigen Komponente besteht. Das wirtschaftliche Risiko trägt hier stärker der Eigentümer.
Der Betreibervertrag ist kein eigenständig im BGB geregelter Vertragstyp, sondern wird je nach konkreter Ausgestaltung als gemischter Vertrag bzw. Vertrag sui generis eingeordnet. Er enthält regelmäßig Elemente des Geschäftsbesorgungsvertrags (§ 675 BGB), teils ergänzt um dienst- oder werkvertragliche Komponenten. In der Praxis ist die Abgrenzung zum Pachtvertrag wichtig, weil sie erhebliche Auswirkungen auf Risikoverteilung, Bilanzierung und – bei institutionellen Investoren – auf die Struktur des Investments hat.
Beispiel aus der Praxis
Eine Hotelbetreibergesellschaft übernimmt per Betreibervertrag die Führung eines Hotels, dessen Eigentümer ein Immobilienfonds ist. Die Betreibergesellschaft erhält eine Grundvergütung zuzüglich einer Erfolgsbeteiligung am Betriebsergebnis, während der Fonds als Eigentümer das unternehmerische Risiko des Hotelbetriebs trägt.
Rechtsgrundlage
- § 675 BGB – Geschäftsbesorgungsvertrag als typische rechtliche Einordnung von Betreiberverträgen.
- Kein eigenständig normierter Vertragstyp; konkrete Rechtsnatur richtet sich nach der individuellen Vertragsgestaltung und kann Elemente aus Dienst-, Werk- oder Pachtvertrag enthalten.