Betriebskostenausschlussfrist

Für Makler mit Verwaltungstätigkeit oder bei der Beratung von Vermietern ist diese Frist eine der praxisrelevantesten Regelungen im Mietrecht.

Fristberechnung und Wirkung:

• Die Frist beginnt mit dem Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums (in der Regel Kalenderjahr) und beträgt zwölf Monate.
• Beispiel: Für den Abrechnungszeitraum 2025 muss die Abrechnung dem Mieter bis spätestens 31. Dezember 2026 zugehen.
• Nach Ablauf der Frist ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen – dies gilt selbst dann, wenn tatsächlich höhere Kosten angefallen sind.
• Ein Guthaben des Mieters ist von der Ausschlussfrist nicht betroffen: Erstellt der Vermieter verspätet eine Abrechnung mit Guthaben, muss er dieses trotzdem auszahlen.
• Ausnahme vom Ausschluss: Hat der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten (z. B. weil ein Versorger seine Abrechnung verspätet zugestellt hat), kann er auch nach Fristablauf noch nachfordern.
• Für Vorauszahlungsanpassungen für die Zukunft gilt die Ausschlussfrist nicht in gleicher Weise – die Anpassung kann grundsätzlich mit der (auch verspäteten) Abrechnung erfolgen.

Praxisrelevanz für Makler:

• Bei der Betreuung von Mietobjekten oder der Beratung von Vermietern muss auf die fristgerechte Erstellung und Zustellung der Abrechnung geachtet werden – Versäumnisse führen zu direkten finanziellen Verlusten.
• Beim Verkauf vermieteter Objekte sollte geprüft werden, ob alle Abrechnungen bis zum aktuellen Stichtag fristgerecht erstellt wurden, um Nachforderungsrisiken (zulasten des neuen Eigentümers als Rechtsnachfolger) zu vermeiden.

Ein Vermieter erstellt die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2024 erst im März 2026. Da die Zwölfmonatsfrist (Ablauf: 31. Dezember 2025) bereits verstrichen ist und der Vermieter die Verzögerung selbst zu vertreten hat, kann er die sich ergebende Nachzahlung von 480 Euro nicht mehr vom Mieter verlangen. Ein etwaiges Guthaben müsste er dagegen trotzdem auszahlen.