Eintrittsanzeige (Vermieterwechsel)
Auch: Mitteilung über Eigentümerwechsel · Vermieterwechselanzeige
Die Eintrittsanzeige ist die Mitteilung des neuen Eigentümers an die Mieter eines Objekts, dass er infolge des Eigentumserwerbs automatisch Vertragspartei der bestehenden Mietverhältnisse geworden ist. Sie ist keine zwingende gesetzliche Voraussetzung für den Eintritt selbst, aber praktisch essenziell für einen reibungslosen Übergang.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Eintrittsanzeige ein wichtiger Baustein bei der Übergabe vermieteter Objekte nach dem Verkauf.
Rechtlicher Hintergrund:
- Nach dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) tritt der Erwerber einer vermieteten Immobilie mit Eintragung ins Grundbuch automatisch anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverträgen ein – ein gesonderter Vertrag mit den Mietern ist nicht erforderlich.
- Die Eintrittsanzeige selbst ist gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, aber praktisch von großer Bedeutung: Solange der Mieter keine Kenntnis vom Eigentümerwechsel hat, kann er mit befreiender Wirkung weiterhin an den bisherigen Vermieter zahlen (§ 566c BGB in Verbindung mit § 407 BGB).
- Erst mit Zugang der Mitteilung über den neuen Vermieter (oder dessen Zahlungsempfänger) muss der Mieter Zahlungen an den neuen Eigentümer bzw. den von ihm benannten Empfänger leisten.
- Die Anzeige sollte enthalten: Name und Kontaktdaten des neuen Vermieters, Datum des Eigentumsübergangs, neue Bankverbindung für Mietzahlungen sowie Hinweise zur Fortgeltung des bestehenden Mietvertrags unverändert.
- Auch die Kaution geht mit dem Eigentumsübergang auf den Erwerber über (§ 566a BGB); der Mieter sollte über den neuen Kautionsempfänger informiert werden, insbesondere im Hinblick auf die spätere Rückzahlung bei Auszug.
Praxisrelevanz für Makler:
- Beim Verkauf vermieteter Objekte sollte der Makler den Verkäufer (oder direkt den Käufer) auf die zeitnahe Versendung der Eintrittsanzeige nach Eigentumsübergang hinweisen, um Zahlungsverwirrung und doppelte Mietzahlungen zu vermeiden.
- Wichtig ist die klare Abstimmung, ab welchem Datum (in der Regel Grundbucheintragung, ggf. abweichend durch vertragliche Übergabe von Nutzen und Lasten) die Miete an wen zu zahlen ist.
Beispiel aus der Praxis
Nach der Grundbucheintragung als neuer Eigentümer verschickt der Käufer eines Mehrfamilienhauses an alle Mieter ein Anschreiben, in dem er sich als neuer Vermieter vorstellt, das Datum des Eigentumsübergangs mitteilt und eine neue Kontoverbindung für künftige Mietzahlungen angibt. Bis zum Zugang dieses Schreibens hätten Zahlungen der Mieter an den bisherigen Eigentümer weiterhin schuldbefreiende Wirkung gehabt.
Rechtsgrundlage
- § 566 BGB – Eintritt des Erwerbers in bestehende Mietverhältnisse ("Kauf bricht nicht Miete").
- § 566a BGB – Übergang der Kautionspflicht auf den Erwerber.
- § 566c BGB i. V. m. § 407 BGB – Schutz des Mieters bei Zahlungen ohne Kenntnis vom Vermieterwechsel.