Einzelhandelsfläche
Auch: Verkaufsfläche · Retailfläche
Eine Einzelhandelsfläche ist eine gewerblich genutzte Fläche, auf der Waren unmittelbar an Endverbraucher verkauft werden – von kleinen Ladenlokalen in der Innenstadt bis zu großflächigen Fachmärkten, Supermärkten oder Shoppingcentern.
Ausführliche Erklärung
Einzelhandelsflächen bilden eine eigene Assetklasse innerhalb der Gewerbeimmobilien, die sich stark nach Lage (1a-Lage, Fachmarktzentrum, Stadtteilzentrum) und Größe unterscheidet. Bauplanungsrechtlich ist die Unterscheidung zwischen „normalem" und „großflächigem" Einzelhandel zentral: Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts gilt ein Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO als großflächig, sobald seine Verkaufsfläche 800 Quadratmeter überschreitet. Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind – anders als kleinere Ladengeschäfte, die in vielen Baugebieten allgemein zulässig sind – grundsätzlich nur in Kerngebieten oder in eigens dafür festgesetzten Sondergebieten zulässig, weil von ihnen städtebauliche Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur, den Verkehr oder die Umwelt ausgehen können.
Für die Bewertung und Vermarktung von Einzelhandelsflächen sind neben der reinen Verkaufsfläche auch Faktoren wie Passantenfrequenz, Sichtbarkeit, Anlieferungsmöglichkeiten, Anzahl und Bonität der Mieter (bei Fachmarktzentren) sowie die Konkurrenzsituation im Einzugsgebiet entscheidend. Mietverträge über Einzelhandelsflächen enthalten häufig Umsatzmietklauseln, Sortiments- und Konkurrenzschutzregelungen sowie Mindestöffnungszeiten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Fachmarktzentrum am Stadtrand vermietet mehrere Einzelhandelsflächen zwischen 200 und 1.500 Quadratmetern an einen Lebensmittelmarkt, einen Drogeriemarkt und mehrere kleinere Fachgeschäfte. Weil der Lebensmittelmarkt mit 1.400 Quadratmetern Verkaufsfläche als großflächiger Einzelhandel gilt, musste für das Grundstück zuvor ein Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO festgesetzt werden.
Rechtsgrundlage
- § 11 Abs. 3 BauNVO – großflächige Einzelhandelsbetriebe (nach ständiger Rechtsprechung ab mehr als 800 m² Verkaufsfläche) sind nur in Kerngebieten oder festgesetzten Sondergebieten zulässig.