Fachmarkt
Auch: Fachgeschäft · Sortimentsfachmarkt
Ein Fachmarkt ist ein großflächiges Einzelhandelsgeschäft, das sich auf ein bestimmtes Warensortiment konzentriert – etwa Baumärkte, Möbelhäuser, Elektronikmärkte oder Sportfachmärkte. Typisch sind großzügige Verkaufsflächen, ebenerdige Anordnung, breite Regalgänge und meist eine Randlage mit guter Verkehrsanbindung und großem Parkplatzangebot.
Ausführliche Erklärung
Für Makler im Gewerbeimmobiliensegment ist der Fachmarkt eine eigene Assetklasse mit spezifischen Bewertungs- und Vermietungsmerkmalen:
- Baurechtliche Einordnung: Fachmärkte gelten planungsrechtlich häufig als "großflächiger Einzelhandelsbetrieb" im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO, sobald die Geschossfläche 1.200 m² bzw. die Verkaufsfläche ca. 800 m² übersteigt. Ab dieser Schwelle sind sie in der Regel nur noch in Kern-, Sonder- oder ausgewiesenen Gewerbegebieten zulässig, nicht mehr im allgemeinen Gewerbegebiet – dies ist bei der Standortprüfung zwingend zu beachten.
- Mietvertragsstruktur: Fachmärkte werden meist langfristig (10-15 Jahre) an Einzelhandelsketten vermietet, oft mit Staffelmiete, Umsatzmietkomponenten und Indexierung. Für Kapitalanleger sind Bonität des Mieters, Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie und Restlaufzeit des Mietvertrags zentrale Werttreiber.
- Standortfaktoren: Entscheidend sind Verkehrsanbindung, Sichtbarkeit von der Hauptverkehrsstraße, ausreichend Stellplätze (Faustregel: 1 Stellplatz je 30-40 m² Verkaufsfläche) und die Nähe zu ergänzenden Fachmärkten (Agglomerationseffekt).
- Drittverwendungsfähigkeit: Bei Mieterwechsel oder Leerstand ist die Umnutzbarkeit der Fachmarkt-Immobilie (z. B. für andere Einzelhandelssortimente oder Nahversorger) ein wesentliches Bewertungskriterium.
- Bewertungsmethodik: Fachmärkte werden überwiegend im Ertragswertverfahren bewertet, wobei Mietvertragslaufzeit, Marktmiete und Standortqualität die wichtigsten Parameter sind.
Beispiel aus der Praxis
Ein Baumarktbetreiber mietet für 15 Jahre einen freistehenden Fachmarkt mit 6.000 m² Verkaufsfläche und 250 Stellplätzen an einer Ausfallstraße. Der Investor bewertet die Immobilie anhand der vereinbarten Jahresmiete, der Bonität des Mieters und der Wiedervermietbarkeit nach Ablauf der Mietvertragslaufzeit im Ertragswertverfahren.
Rechtsgrundlage
- § 11 Abs. 3 BauNVO – Regelt die planungsrechtliche Sonderstellung großflächiger Einzelhandelsbetriebe (Fachmärkte, Einkaufszentren) und deren Zulässigkeit nur in bestimmten Baugebieten.