Fernabsatzvertrag
Auch: Distanzgeschäft
Ein Fernabsatzvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, bei dem für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel wie Telefon, E-Mail, Brief oder Online-Formulare verwendet werden (§ 312c BGB). Charakteristisch ist, dass die Parteien sich beim Vertragsschluss nicht persönlich gegenüberstehen.
Ausführliche Erklärung
Fernabsatzverträge lösen besondere Informationspflichten und regelmäßig ein Widerrufsrecht des Verbrauchers aus, weil dieser die Ware oder Leistung vor Vertragsschluss nicht wie im stationären Geschäft prüfen konnte. Für den Immobiliensektor sind zwei Konstellationen zu unterscheiden:
- Grundstücksgeschäfte selbst: Verträge über die Begründung, den Erwerb oder die Übertragung von Eigentum oder anderen Rechten an Grundstücken sind nach § 312 Abs. 2 BGB regelmäßig vom Anwendungsbereich der Fernabsatzregelungen ausgenommen – nicht zuletzt, weil der Grundstückskaufvertrag ohnehin notariell beurkundet werden muss und der Notar über die Rechtsfolgen belehrt. Ein "Fernabsatz-Grundstückskaufvertrag" mit Widerrufsrecht existiert im deutschen Recht daher praktisch nicht.
- Begleitende Verträge, insbesondere Finanzierungen: Wird ein Immobiliendarlehen ausschließlich über Telefon, Online-Banking-Formulare oder E-Mail-Korrespondenz abgeschlossen, ohne dass sich Bankmitarbeiter und Kunde persönlich treffen, kann ein Fernabsatzvertrag über einen Verbraucherdarlehensvertrag vorliegen – mit entsprechenden Informationspflichten der Bank und, vorbehaltlich der Sonderregeln für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge, einem Widerrufsrecht.
Für Makler ist der Begriff vor allem als Abgrenzungswissen relevant: Ein digital angebahnter oder sogar vollständig online abgewickelter Immobilienverkauf bleibt formwirksam nur über die notarielle Beurkundung; die Fernabsatzvorschriften mit ihrem Widerrufsrecht greifen für den eigentlichen Grundstückskaufvertrag nicht, wohl aber ggf. für begleitende Finanzierungs- oder Vermittlungsverträge, die per Fernkommunikation geschlossen werden.
Beispiel aus der Praxis
Eine Bank bietet einem Kunden ein Verbraucherdarlehen vollständig online an: Antragstellung, Bonitätsprüfung und Vertragsunterzeichnung erfolgen ausschließlich über ein Kundenportal, ohne persönlichen Kontakt. Dieser Darlehensvertrag ist ein Fernabsatzvertrag mit entsprechenden Informationspflichten. Der spätere notarielle Kaufvertrag über die damit finanzierte Immobilie unterliegt dagegen nicht den Fernabsatzregeln, da Grundstücksgeschäfte hiervon ausgenommen sind.
Rechtsgrundlage
- § 312c BGB – Begriffsbestimmung des Fernabsatzvertrags.
- § 312 Abs. 2 BGB – Ausnahme notariell zu beurkundender Grundstücksgeschäfte vom Anwendungsbereich der Fernabsatzregelungen.