Freistellungsanspruch
Auch: Indemnity · Freistellungsverpflichtung
Ein Freistellungsanspruch verpflichtet eine Vertragspartei, die andere Partei von einem konkret bezeichneten Risiko oder einer bestimmten Verbindlichkeit wirtschaftlich vollständig freizuhalten – unabhängig von den allgemeinen Regeln der Sachmängelhaftung. Er wird meist für bekannte, bereits identifizierte Risiken vereinbart, für die ein gesetzlicher Gewährleistungsanspruch nicht ausreicht oder ausgeschlossen ist.
Ausführliche Erklärung
Der Freistellungsanspruch (englisch: "Indemnity") ist ein Instrument aus dem Vertragsrecht, das bei größeren Immobilientransaktionen (insbesondere bei Unternehmens- bzw. Anteilskäufen, Share Deals, und bei Objekten mit bekannten Altlasten oder Rechtsrisiken) regelmäßig eingesetzt wird:
- Abgrenzung zur Garantie: Während eine Garantie (siehe Garantiekatalog) eine Zusicherung über einen Zustand abgibt und bei Nichteintreffen Schadensersatzansprüche nach den allgemeinen vertraglichen Regeln auslöst, begründet die Freistellung eine unmittelbare, verschuldensunabhängige Zahlungspflicht bei Eintritt eines konkret definierten Ereignisses – unabhängig davon, ob dieses Ereignis einen "Mangel" darstellt.
- Typische Anwendungsfälle in der Immobilienpraxis: Bekannte Altlasten oder Bodenverunreinigungen, laufende Rechtsstreitigkeiten, unklare Erschließungsbeitragsforderungen der Gemeinde, Nachzahlungsrisiken bei Betriebskosten oder Steuern, Risiken aus Alt-Mietverhältnissen (z. B. Rückbauverpflichtungen).
- Funktionsweise: Da der Käufer das Risiko bereits kennt (z. B. aus der Due Diligence), kann er es nicht über die gesetzliche Sachmängelhaftung geltend machen, wenn diese – wie meist im Immobilienkaufvertrag üblich – für bekannte Mängel ausgeschlossen ist (siehe Gewährleistungsausschluss). Die Freistellung schafft hierfür eine eigenständige vertragliche Anspruchsgrundlage.
- Typische Vertragsklausel: "Der Verkäufer stellt den Käufer von sämtlichen Ansprüchen Dritter im Zusammenhang mit der auf dem Grundstück befindlichen Altlast X frei, einschließlich der Kosten einer eventuell erforderlichen Sanierung."
- Praxisrelevanz für Makler: Bei Objekten mit bekannten Risiken (Altlastenverdacht, laufende Nachbarstreitigkeiten, Erschließungslücken) sollte der Makler frühzeitig auf die Notwendigkeit einer Freistellungsklausel hinweisen und empfehlen, diese durch spezialisierte Rechtsberatung ausformulieren zu lassen – pauschale Freistellungen ohne klare Betragsgrenzen (Cap) oder zeitliche Begrenzung bergen erhebliche Haftungsrisiken für den Verkäufer.
Beispiel aus der Praxis
Beim Verkauf eines ehemaligen Gewerbegrundstücks ist bekannt, dass im Untergrund Reste einer alten Tankstelle vorhanden sein könnten. Der Verkäufer verpflichtet sich vertraglich, den Käufer von sämtlichen Kosten einer eventuell notwendigen Bodensanierung freizustellen, sofern diese innerhalb von zehn Jahren nach Übergabe festgestellt wird – unabhängig davon, ob die allgemeine Gewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen wurde.
Rechtsgrundlage
- § 241 BGB – allgemeine Grundlage für schuldrechtliche Verpflichtungen, zu denen auch die vertraglich vereinbarte Freistellung zählt.
- § 328 BGB – bei Freistellungen zugunsten Dritter (z. B. wenn auch spätere Erwerber geschützt werden sollen) relevant als Vertrag zugunsten Dritter.
- Keine eigenständige gesetzliche Regelung – der Freistellungsanspruch ist ein rein vertragliches Gestaltungsinstrument.