Freizeitbad
Auch: Erlebnisbad · Spaßbad
Ein Freizeitbad ist eine Sonderimmobilie aus dem Bereich der Freizeit- und Erlebnisimmobilien, die über den reinen Schwimmsport hinaus Attraktionen wie Rutschen, Wellen- und Außenbecken sowie Wellness- und Saunabereiche kombiniert. Betreiber sind meist Kommunen, kommunale Eigenbetriebe oder private Bäderketten.
Ausführliche Erklärung
Freizeitbäder gehören zu den kapitalintensivsten und betriebskostenaufwendigsten Sonderimmobilien überhaupt und werden am Markt fast ausschließlich als Betreiberimmobilien gehandelt: Der Wert bemisst sich weniger nach Grundstück und Bausubstanz als nach dem Ertragspotenzial des Betriebskonzepts.
Relevant für Makler und Investoren:
- Bausubstanz und Technik (Beckenanlagen, Wasseraufbereitung, Lüftung) machen einen erheblichen Anteil der Instandhaltungskosten aus; Sanierungsstau ist häufig wertbestimmend.
- Betreiberverträge: Kommunale Bäder werden oft in Public-Private-Partnership-Modellen oder über langfristige Betreiberverträge an private Betreiber übergeben.
- Bauordnungsrechtlich handelt es sich um Sonderbauten mit erhöhten Anforderungen an Brandschutz, Fluchtwege und Besucherzahlen (Versammlungsstättenverordnung der Länder).
- Hygieneanforderungen nach DIN 19643 (Aufbereitung von Schwimm- und Badebeckenwasser) sind zentral für den Betrieb und beeinflussen die technische Due Diligence.
- Als Investment sind Freizeitbäder eine Nische mit hohem Spezialwissen-Bedarf; die Bewertung erfolgt meist ertragsorientiert über die Betriebsgesellschaft, nicht klassisch über den Sachwert.
Beispiel aus der Praxis
Eine Stadt verkauft ihr defizitäres kommunales Freizeitbad an einen privaten Bäderbetreiber, der sich im Kaufvertrag zu einem mehrjährigen Sanierungsprogramm und zum Erhalt des Schulschwimmbetriebs verpflichtet.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage für den Immobilientyp selbst. Relevant sind die landesrechtlichen Versammlungsstättenverordnungen (Sonderbauvorschriften) sowie die DIN 19643 zur Wasseraufbereitung.