Gemeinschaftliches Eigentum

§ 1 Abs. 5 WEG definiert gemeinschaftliches Eigentum als Auffangkategorie: Alles, was nicht wirksam zu Sondereigentum erklärt wurde oder im Eigentum eines Dritten steht, gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum. Dazu zählen typischerweise das Grundstück selbst, das Dach, die tragenden Gebäudeteile, die Fassade, Treppenhäuser, Aufzüge, Versorgungsleitungen bis zur jeweiligen Abzweigung sowie Außenanlagen.

§ 5 WEG konkretisiert diese Abgrenzung: Bestimmte Gebäudeteile können unabhängig von der Teilungserklärung nicht wirksam zu Sondereigentum erklärt werden, wenn sie für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder Anlagen und Einrichtungen betreffen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Ein Beispiel sind tragende Wände: Auch wenn eine Teilungserklärung sie formal einer Sondereigentumseinheit zuordnet, bleiben sie kraft Gesetzes zwingend gemeinschaftliches Eigentum, weil ihre bauliche Substanz das gesamte Gebäude betrifft.

Für die Praxis ist die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum zentral: Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sind grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft und werden über das Hausgeld finanziert, während der einzelne Eigentümer über sein Sondereigentum weitgehend frei verfügen und es auf eigene Kosten instand halten muss. Bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum bedürfen in der Regel eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft.

In einem Mehrfamilienhaus gehört die einzelne Wohnung mit ihren nicht tragenden Innenwänden, dem Bodenbelag und der Wohnungseingangstür zum Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers. Das Dach, die Fassade, das Treppenhaus und der Aufzug hingegen stehen im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer – eine Dachsanierung muss daher von der Eigentümergemeinschaft beschlossen und über die Instandhaltungsrücklage finanziert werden.