Grundbuchberichtigung
Auch: Berichtigung des Grundbuchs
Eine Grundbuchberichtigung liegt vor, wenn das Grundbuch nicht mehr die wirkliche Rechtslage widerspiegelt und deshalb an die Realität angepasst werden muss – etwa nach einem Erbfall, bei dem der neue Eigentümer noch nicht eingetragen ist. Sie unterscheidet sich von einer normalen Eigentumsumschreibung dadurch, dass kein neuer Rechtsakt, sondern nur eine Anpassung an bereits eingetretene Rechtsänderungen erfolgt.
Ausführliche Erklärung
Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben (§ 892 BGB): Wer sich auf seinen Inhalt verlässt, wird geschützt, selbst wenn dieser objektiv unrichtig ist. Weicht die Eintragung jedoch von der wahren Rechtslage ab, hat der wahre Berechtigte gegen den eingetragenen (aber materiell nicht mehr berechtigten) Inhaber einen Berichtigungsanspruch aus § 894 BGB.
Typische Anlässe für Makler in der Praxis:
- Erbfall: Der Erbe wird nicht automatisch im Grundbuch eingetragen; er muss die Berichtigung durch Vorlage eines Erbscheins, notariellen Testaments mit Eröffnungsprotokoll oder Europäischen Nachlasszeugnisses beantragen (§ 35 GBO). Ohne berichtigte Eintragung kann der Erbe nicht wirksam verkaufen bzw. muss die Berichtigung gleichzeitig mit der Auflassung beantragen.
- Namensänderung, Firmenumwandlung, Fusion: Auch formale Änderungen (z. B. Umwandlung einer GmbH in eine GmbH & Co. KG) erfordern eine Berichtigung.
- Fehlerhafte Voreintragung: Schreibfehler oder unrichtige Angaben des Grundbuchamts.
- Adressänderungen bei Kommunen/Straßenumbenennungen im Bestandsverzeichnis.
Für den Nachweis der Unrichtigkeit verlangt § 29 GBO grundsätzlich öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (sog. Grundbuchmäßiger Nachweis). Bloße Behauptungen genügen nicht. In der Maklerpraxis ist die Prüfung, ob ein Verkäufer bereits als Eigentümer eingetragen ist oder ob zunächst eine Berichtigung (z. B. nach Erbfall) erforderlich ist, ein wichtiger Schritt der Vertragsvorbereitung – andernfalls verzögert sich die Beurkundung oder scheitert an der fehlenden Verfügungsbefugnis.
Beispiel aus der Praxis
Der Vater eines Verkäufers ist verstorben und im Grundbuch noch als Alleineigentümer eingetragen. Bevor der Erbe das geerbte Haus verkaufen kann, muss er beim Grundbuchamt mittels Erbschein die Berichtigung auf seinen Namen beantragen – oder Notar und Grundbuchamt vereinbaren, Berichtigung und Verkauf in einem Zug (sog. Voreintragungsgrundsatz mit Ausnahme nach § 40 GBO) durchzuführen.