Grundsteuer B
Auch: Grundsteuer für bebaute und unbebaute Grundstücke · Grundsteuer Wohn- und Gewerbegrundstücke
Die Grundsteuer B ist die Grundsteuer auf bebaute und unbebaute Grundstücke, die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden – also auf Ein- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeobjekte und Bauland. Sie betrifft nahezu jeden privaten Immobilieneigentümer und wird auf Mieter umlegbar als Betriebskostenposition weitergegeben.
Ausführliche Erklärung
Die Grundsteuer B ist im Maklergeschäft die praxisrelevanteste der drei Grundsteuerarten:
- Sie erfasst alle bebauten und unbebauten Grundstücke außerhalb der Land- und Forstwirtschaft: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und baureife, aber unbebaute Grundstücke (soweit keine Grundsteuer C erhoben wird).
- Die Berechnung erfolgt dreistufig: Grundsteuerwert (bzw. Äquivalenzbetrag je nach Landesmodell) → Grundsteuermesszahl (bundesweit meist 0,31 ‰ für Wohnnutzung, 0,34 ‰ für andere Nutzung im Bundesmodell) → Grundsteuermessbetrag → multipliziert mit dem individuellen Hebesatz der Gemeinde (häufig 300–950 %, stark schwankend).
- Seit der Grundsteuerreform (Neubewertung zum 01.01.2022, Anwendung ab 01.01.2025) gilt bundesweit entweder das Bundesmodell (wertabhängig, Bodenrichtwert- und Mietniveau-basiert) oder eines der Ländermodelle (z. B. Flächenmodell Bayern, Flächen-Faktor-Modell Hessen, Flächen-Lage-Modell Niedersachsen).
- Als Betriebskosten ist die Grundsteuer nach § 2 Nr. 1 BetrKV (bzw. § 556 BGB) grundsätzlich auf die Mieter umlagefähig – ein Punkt, den Makler bei der Nebenkostenkalkulation für Vermietungsobjekte kennen sollten.
- Steuerschuldner ist der Eigentümer zum 01.01. des Kalenderjahres (Stichtagsprinzip); bei einem Eigentümerwechsel im laufenden Jahr wird die Grundsteuer zivilrechtlich meist anteilig zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart (Kaufvertragsklausel), obwohl steuerlich der Alteigentümer für das gesamte Jahr haftet.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümerin erhält für ihr Einfamilienhaus einen Grundsteuerbescheid mit einem Grundsteuermessbetrag von 150 €. Bei einem gemeindlichen Hebesatz von 500 % ergibt sich eine jährliche Grundsteuer von 750 €, die sie – sofern das Haus vermietet ist – vollständig als Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann.
Rechtsgrundlage
- Grundsteuergesetz (GrStG) – regelt Steuerpflicht, Messzahl und Verfahren.
- Bewertungsgesetz (BewG) – regelt die Bewertung im Bundesmodell.
- Landesgrundsteuergesetze (z. B. BayGrStG, HGrStG, NGrStG) – regeln die abweichenden Ländermodelle.