Hotelinvestment

Hotelimmobilien bilden innerhalb der gewerblichen Immobilien-Assetklassen ein eigenständiges Segment, das sich durch eine enge Verzahnung von Immobilie und Betriebskonzept auszeichnet. Investoren erwerben dabei typischerweise nicht den operativen Hotelbetrieb selbst, sondern die Immobilie, die anschließend über verschiedene vertragliche Modelle an einen Betreiber überlassen wird:

• Pachtmodell: Der Betreiber zahlt eine feste oder umsatzabhängige Pacht, während der Eigentümer das Ertragsrisiko des operativen Geschäfts nicht trägt.
• Managementvertrag: Der Eigentümer trägt das operative Risiko, überlässt die Führung des Hotels aber einem Managementunternehmen gegen Gebühr.
• Franchise-Modell: Der Betreiber führt das Hotel unter einer bekannten Marke gegen Lizenzgebühr, das operative Risiko verbleibt beim Betreiber.

Für die Bewertung von Hotelinvestments sind neben klassischen Immobilienkennzahlen wie der Rendite auch hotelspezifische Kennzahlen wie Auslastung (Occupancy), durchschnittlicher Zimmerpreis (ADR) und Ertrag pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) entscheidend, da sie unmittelbar die Fähigkeit des Betreibers widerspiegeln, die vereinbarte Pacht zu erwirtschaften. Standortfaktoren wie Messe-, Geschäfts- oder Tourismusnähe sowie die Bonität und Reputation der Betreibermarke sind zentrale Werttreiber.

Ein Immobilienfonds erwirbt ein neu gebautes Businesshotel in Frankfurt am Main und verpachtet es langfristig an eine internationale Hotelkette. Die jährliche Pacht setzt sich aus einem Mindestbetrag und einem umsatzabhängigen Anteil zusammen, wodurch der Fonds am wirtschaftlichen Erfolg des Hotelbetriebs teilhat.