Hotelpacht
Auch: Hotelbetriebspacht · Verpachtung eines Hotels
Bei der Hotelpacht überlässt der Eigentümer sein Hotelobjekt einem Pächter, der darin den Hotelbetrieb auf eigene Rechnung führt und dafür einen Pachtzins zahlt. Anders als bei der reinen Gewerberaummiete wird hier nicht nur die Immobilie, sondern in der Regel der ganze wirtschaftliche Betrieb einschließlich Inventar, Konzession und teils Personal übergeben.
Ausführliche Erklärung
Die Hotelpacht ist im deutschen Recht kein eigenständiger Vertragstyp, sondern ein Unterfall des Pachtvertrags nach § 581 BGB. Der entscheidende Unterschied zur Miete liegt in der Fruchtziehung (§ 99 BGB): Der Pächter darf nicht nur die Räume nutzen, sondern auch die Erträge aus dem Betrieb (Übernachtungs-, Gastronomie- und Nebenerlöse) ziehen. In der Praxis unterscheidet man:
- Immobilienpacht (Franchise-/Managementmodell getrennt): Verpachtet wird nur das Gebäude, der Pächter betreibt es unter eigener Marke oder als Franchisenehmer einer Hotelkette.
- Betriebspacht mit Inventarübernahme: Übergeben werden Gebäude UND das gesamte bewegliche Anlage- und Umlaufvermögen (Möbel, Küchentechnik, Wäsche, Warenbestand), meist zum Schätzwert nach § 582a BGB.
Für den Makler ist bei der Vermittlung von Hotelpachtverträgen besonders relevant:
- Pachtzinsstruktur: häufig Kombination aus fixem Sockelpachtzins und umsatzabhängiger Komponente (Umsatzpacht), um Betreiberrisiko und Eigentümerinteresse auszugleichen.
- Konzessionen und Genehmigungen: Gaststättenerlaubnis, Bauordnungs- und Brandschutzauflagen müssen auf den Pächter übertragen bzw. neu beantragt werden.
- Erhaltungspflichten: Nach § 582 BGB muss der Pächter das übernommene Inventar in ordnungsgemäßem Zustand erhalten und bei Vertragsende gleichwertig zurückgeben.
- Laufzeiten: Hotelpachtverträge werden wegen der hohen Investitionen meist langfristig (10–20 Jahre) mit Verlängerungsoptionen geschlossen.
- Übergang bei Eigentümerwechsel: Analog zu "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) gilt bei Grundstückspacht über § 581 Abs. 2 BGB ein vergleichbarer Bestandsschutz für den Pächter.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft ein 80-Zimmer-Stadthotel und verpachtet es an einen erfahrenen Hotelbetreiber. Vereinbart wird ein Sockelpachtzins von 15.000 Euro monatlich zzgl. 20 % vom Umsatz über einem definierten Schwellenwert. Das gesamte Inventar (Möbel, Rezeption, Kücheneinrichtung) wird laut Inventarverzeichnis zum Schätzwert von 1,2 Mio. Euro übernommen; bei Vertragsende muss der Pächter gleichwertiges Inventar zurücklassen.
Rechtsgrundlage
- § 581 BGB – Grundnorm des Pachtvertrags, verweist auf weite Teile des Mietrechts.
- § 582 BGB – Erhaltungspflicht des Pächters für das Inventar.
- § 582a BGB – Regeln zur Inventarübernahme zum Schätzwert.
- § 566 BGB analog – Bestandsschutz des Pächters bei Eigentümerwechsel des Grundstücks.