Investmentmethode
Auch: Britische Ertragswertmethode · Term-and-Reversion-Methode
Die Investmentmethode (auch britische Ertragswertmethode oder Term-and-Reversion-Methode) ist ein im angelsächsischen Raum verbreitetes Verfahren zur Bewertung von Renditeimmobilien. Sie unterscheidet sich vom deutschen Ertragswertverfahren nach ImmoWertV vor allem darin, dass die laufende Vertragsmiete und die künftig erzielbare Marktmiete getrennt kapitalisiert werden.
Ausführliche Erklärung
Die Investmentmethode stammt aus der britischen Bewertungstradition (RICS-Standards) und wird in Deutschland vor allem bei internationalen Investoren, grenzüberschreitenden Transaktionen und in der Bewertung von Gewerbeimmobilien nach internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) angewendet – meist ergänzend oder vergleichend zum nach ImmoWertV vorgeschriebenen deutschen Ertragswertverfahren.
Die Grundidee: Solange ein bestehender Mietvertrag läuft (Term), wird die vertraglich vereinbarte, meist unter der Marktmiete liegende Ist-Miete kapitalisiert. Nach Vertragsende oder bei Anschlussvermietung (Reversion) wird unterstellt, dass die Immobilie zur höheren Marktmiete vermietet werden kann, und dieser Teil wird separat mit einem eigenen Kapitalisierungszinssatz bewertet. Beide Werte werden addiert:
- Term-Wert: Barwert der vertraglichen Restlaufzeit-Miete, meist mit niedrigerem Zinssatz (geringeres Risiko durch gesicherten Cashflow).
- Reversion-Wert: Barwert der nach Vertragsende erzielbaren Marktmiete, abgezinst auf den heutigen Bewertungsstichtag, meist mit höherem Zinssatz (Unsicherheit über künftige Vermietung).
Für deutsche Makler ist die Methode vor allem im Umgang mit internationalen Käufern und bei Gewerbeimmobilien relevant, da sie ein anderes Bewertungsvokabular verwendet (Yield statt Liegenschaftszinssatz, Term/Reversion statt Restnutzungsdauer) und in Exposés für institutionelle Investoren oft parallel zum deutschen Ertragswertverfahren erwartet wird. Sie ist enger verwandt mit dem DCF-Verfahren als mit dem klassischen deutschen Ertragswertverfahren, da sie Cashflow-Phasen explizit trennt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bürogebäude ist noch für drei Jahre zu einer Miete von 15 €/m² vermietet, während die aktuelle Marktmiete bei 20 €/m² liegt. Nach der Investmentmethode wird der Barwert der drei verbleibenden Jahre zur niedrigeren Vertragsmiete gesondert berechnet (Term) und ab Jahr vier der Barwert der höheren Marktmiete (Reversion) addiert, um den Gesamtwert zu ermitteln.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage im deutschen Recht. Die Investmentmethode ist keine nach ImmoWertV normierte Methode, sondern eine internationale Bewertungspraxis (u. a. nach RICS Red Book), die in Deutschland ergänzend, nicht als Ersatz für die gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren, angewendet wird.