Kaufpreis

Der Kaufpreis bildet das zentrale Element jedes Immobilienkaufvertrags, der nach § 311b BGB zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung bedarf. Er wird frei zwischen den Vertragsparteien verhandelt und orientiert sich in der Regel am Verkehrswert der Immobilie, kann davon aber – etwa bei besonderen Marktlagen, Verwandtenverkäufen oder Zwangssituationen – auch abweichen. Von der reinen Verkäuferpreisvorstellung, die noch nicht auf konkreten Marktdaten beruht, ist der tatsächlich vertraglich vereinbarte Kaufpreis zu unterscheiden.

Rechtlich begründet der Kaufvertrag nach § 433 BGB die Pflicht des Verkäufers, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum zu verschaffen, sowie im Gegenzug die Pflicht des Käufers, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die Sache abzunehmen. Die Fälligkeit des Kaufpreises ist in der Praxis nicht mit der Beurkundung identisch: Notarverträge sehen üblicherweise vor, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn bestimmte Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind – etwa die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, das Vorliegen erforderlicher Genehmigungen (z. B. Verzicht auf ein gemeindliches Vorkaufsrecht) sowie die Löschung nicht übernommener Belastungen.

Der Kaufpreis dient zugleich als Bemessungsgrundlage für zentrale Nebenkosten des Erwerbs, insbesondere die Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Grundbuchkosten, und ist Ausgangsgröße für Kennzahlen wie den Kaufpreisfaktor oder die Mietrendite. Bei der Kaufpreisfindung unterstützen Makler häufig mit einer marktbasierten Wertermittlung, um Käufer und Verkäufer auf einen realistischen Verhandlungsrahmen zu bringen.

Käufer und Verkäufer einigen sich nach Verhandlungen auf einen Kaufpreis von 480.000 Euro für ein Einfamilienhaus, der im notariellen Kaufvertrag festgehalten wird. Der Notar informiert die Parteien, sobald alle Fälligkeitsvoraussetzungen – etwa die Eintragung der Auflassungsvormerkung – erfüllt sind; erst dann muss der Käufer den Kaufpreis zahlen.