Modernisierungsduldung

Die Duldungspflicht ist das Gegenstück zur Modernisierungsankündigung und für Verwaltungen ein zentraler Baustein bei größeren Sanierungsvorhaben:

• Grundprinzip: Nach § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, sofern der Vermieter diese ordnungsgemäß und fristgerecht nach § 555c BGB angekündigt hat. Ohne wirksame Ankündigung besteht grundsätzlich keine Duldungspflicht.
• Härtefalleinwand: Der Mieter kann der Duldung widersprechen, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde – etwa aufgrund der Art oder des Umfangs der Bauarbeiten, ihrer Auswirkungen auf die Mietsache oder der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555d Abs. 2 BGB). Härtegründe müssen innerhalb eines Monats nach Zugang der Ankündigung schriftlich mitgeteilt werden (§ 555d Abs. 3 BGB), andernfalls sind sie im gerichtlichen Verfahren nur eingeschränkt zu berücksichtigen.
• Interessenabwägung: Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen zur Einsparung von Endenergie sowie beim barrierefreien Umbau oder bei Maßnahmen aufgrund gesetzlicher Verpflichtung (z. B. behördliche Auflagen) ist der Härteeinwand nach § 555d Abs. 4 BGB in der Abwägung eingeschränkt zu berücksichtigen – der Gesetzgeber priorisiert hier Klimaschutzziele.
• Duldungsklage: Verweigert der Mieter unberechtigt die Duldung, kann der Vermieter auf Duldung klagen; bei erheblicher Verzögerung drohen dem Mieter zudem Schadensersatzansprüche des Vermieters.
• Mitwirkungspflichten des Mieters: Der Mieter muss dem Vermieter und den Handwerkern angemessenen Zutritt zur Wohnung gewähren und darf die Durchführung der angekündigten Maßnahmen nicht mutwillig behindern.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei größeren Modernisierungsprojekten (z. B. energetische Sanierung eines Gebäudekomplexes) ist eine sorgfältige, rechtssichere Kommunikation mit allen Mietern entscheidend, um Verzögerungen durch berechtigte oder unberechtigte Härteeinwände zu minimieren.

Ein Vermieter kündigt den nachträglichen Einbau eines Aufzugs an. Ein Mieter im Erdgeschoss, der von der Maßnahme kaum profitiert, aber während der Bauzeit erhebliche Lärmbelästigung erdulden müsste, kann innerhalb eines Monats einen Härtefalleinwand geltend machen und die geplante Mieterhöhung anteilig anfechten.