Nachtspeicherheizung

Für Makler ist die Nachtspeicherheizung ein wichtiges Thema bei der Vermarktung älterer Bestandsimmobilien, da sie erhebliche Auswirkungen auf Nebenkosten, Energieausweis und Sanierungsbedarf hat.

Wesentliche Punkte:

• Funktionsweise: In der Nacht wird über einen Rundsteuerempfänger vergünstigter Schwachlaststrom bezogen, der in Speichersteinen (meist Magnesitstein) als Wärme gespeichert und über den Tag verteilt per Konvektion und Gebläse abgegeben wird.
• Betriebskosten: Da Strom deutlich teurer ist als Gas oder Fernwärme je Kilowattstunde Wärme, verursachen Nachtspeicherheizungen im Vergleich zu modernen Heizsystemen überdurchschnittlich hohe Heizkosten – ein zentraler Punkt bei Kaufberatung und Nebenkostenkalkulation.
• Asbestproblematik: Geräte, die vor 1984 hergestellt wurden, können asbesthaltige Bauteile (z. B. in Dichtungen oder Isolierungen) enthalten. Bei Modernisierung, Austausch oder Entsorgung ist eine fachgerechte Entsorgung nach Gefahrstoffverordnung zwingend erforderlich – ein Punkt, den der Makler bei Objekten mit Baujahr vor 1984 ansprechen sollte.
• Gesetzliche Einschränkungen: Ein früheres Betriebsverbot für ältere Nachtspeicherheizungen in Gebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten (eingeführt 2009 über die Energieeinsparverordnung, EnEV) wurde bereits 2013 durch eine Novelle des Energieeinsparungsgesetzes wieder aufgehoben. Auch das seit 2020 geltende Gebäudeenergiegesetz (GEG) enthält aktuell kein generelles Betriebsverbot für bestehende Nachtspeicherheizungen; § 71b GEG regelt vielmehr Anforderungen beim Anschluss an ein Wärmenetz und hat mit Nachtspeicherheizungen nichts zu tun. Makler sollten daher nicht mit einer gesetzlichen Austauschpflicht argumentieren, sondern mit den hohen Betriebskosten.
• Energieausweis: Nachtspeicherheizungen führen im Energieausweis regelmäßig zu einer schlechteren Energieeffizienzklasse, was den Marktwert und die Vermietbarkeit beeinflussen kann.
• Modernisierungsoption: Häufig wird beim Verkauf oder vor Vermietung ein Umstieg auf Wärmepumpe oder Fernwärme empfohlen; dies kann als Verhandlungsargument beim Kaufpreis dienen.

Eine 1975 errichtete Eigentumswohnung wird mit noch funktionierenden Nachtspeicheröfen verkauft. Der Energieausweis weist eine schlechte Effizienzklasse aus, und der Makler weist die Kaufinteressenten auf mögliche Sanierungskosten für den Umstieg auf eine Wärmepumpe sowie auf die Prüfpflicht bezüglich asbesthaltiger Altgeräte hin.