Ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf
Auch: Eigenbedarfskündigung · Kündigung wegen Eigenbedarfs
Die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf ist die häufigste Form der Vermieterkündigung eines Wohnraummietverhältnisses: Der Vermieter kündigt, weil er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Ausführliche Erklärung
Grundsätzlich kann ein Vermieter ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Das Gesetz nennt in § 573 Abs. 2 BGB drei Regelbeispiele; das praktisch bedeutsamste ist Nummer 2: der Eigenbedarf. Der Vermieter benötigt die Räume „als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts". Erfasst sind damit nicht nur der Vermieter selbst, sondern auch nahe Angehörige (Kinder, Eltern, Geschwister) sowie dauerhaft im Haushalt lebende Personen, etwa Lebensgefährten oder Pflegekräfte.
Für die Wirksamkeit sind mehrere formale und materielle Anforderungen zu beachten:
- Konkreter Nutzungswunsch: Der Eigenbedarf muss ernsthaft, vernünftig nachvollziehbar und hinreichend konkretisiert sein (nicht nur vorgeschoben).
- Begründungspflicht (§ 573 Abs. 3 BGB): Das Kündigungsschreiben muss die Gründe für das berechtigte Interesse angeben, insbesondere die begünstigte Person und den Nutzungswunsch benennen.
- Kündigungsfrist (§ 573c BGB): Die ordentliche Kündigung ist an gestaffelte Fristen gebunden, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten (mindestens drei Monate, verlängert sich bei längerer Mietdauer).
- Sperrfristen bei Umwandlung in Wohnungseigentum können den Eigenbedarf zusätzlich zeitlich einschränken.
- Härtefallregelung (§ 574 BGB): Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder seinen Haushalt eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (z. B. hohes Alter, Krankheit, fehlender Ersatzwohnraum).
Wird der Eigenbedarf missbräuchlich vorgetäuscht oder entfällt er nach Auszug des Mieters ohne dass der Vermieter dies mitteilt und die Wohnung tatsächlich nutzt, drohen Schadensersatzansprüche des Mieters (Umzugskosten, Mietdifferenz).
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter kündigt seiner Mieterin ordentlich, weil sein erwachsener Sohn nach einer Trennung in die vermietete Wohnung einziehen soll. Im Kündigungsschreiben nennt er den Sohn namentlich und begründet den Wohnbedarf konkret. Die Mieterin, die seit 20 Jahren dort wohnt und gesundheitlich stark eingeschränkt ist, widerspricht der Kündigung unter Berufung auf die Härtefallregelung.
Rechtsgrundlage
- § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB – berechtigtes Interesse des Vermieters, insbesondere Eigenbedarf für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige.
- § 573 Abs. 3 BGB – Begründungspflicht im Kündigungsschreiben.
- § 573c BGB – gesetzliche Kündigungsfristen.
- § 574 BGB – Widerspruchsrecht des Mieters wegen Härte.