Renditeexpansion

Der Zusammenhang zwischen Rendite und Preis ist mathematisch einfach, aber für die Markteinschätzung zentral: Rendite = Ertrag ÷ Kaufpreis. Steigt die von Investoren geforderte Rendite bei gleichbleibendem Ertrag, muss der Kaufpreis sinken – das ist Renditeexpansion.

Für den Makler relevante Zusammenhänge und Ursachen:

• Auslöser einer Renditeexpansion: Steigende Kapitalmarktzinsen (Leitzinserhöhungen der EZB), sich eintrübende Konjunkturerwartungen, höhere wahrgenommene Risiken (Leerstandsrisiko, Mietausfallrisiko) oder ein Nachfrageüberhang bei alternativen Kapitalanlagen (Anleihen werden im Vergleich attraktiver).
• Historisches Beispiel: Die Zinswende ab 2022 führte am deutschen Immobilieninvestmentmarkt zu einer spürbaren Renditeexpansion, insbesondere bei Gewerbe- und Wohnportfolios – Ankaufsfaktoren sanken teils deutlich, entsprechende Preiskorrekturen waren die Folge.
• Unterschied zur Marktmiete: Renditeexpansion betrifft die Bewertungsseite (Multiplikator), nicht zwangsläufig die Mietentwicklung. Auch bei stabilen oder steigenden Mieten können Preise durch Renditeexpansion fallen, wenn die geforderte Rendite stärker steigt als die Miete wächst.
• Praxisrelevanz für die Preisfindung: Makler müssen in Phasen der Renditeexpansion Verkäufererwartungen (die sich oft an früheren Höchstpreisen orientieren) aktiv managen und mit aktuellen Marktrenditen und Transaktionsdaten belegen.
• Gegenteil: Das Gegenstück ist die Renditekompression, bei der sinkende Renditen zu steigenden Preisen führen.

Ein Bürogebäude erzielt einen stabilen Jahresreinertrag von 200.000 Euro. Vor der Zinswende lag die marktübliche Nettoanfangsrendite bei 3,5 %, was einem Kaufpreis von rund 5,71 Mio. Euro entsprach. Nach einer Renditeexpansion auf 4,5 % sinkt der marktgerechte Kaufpreis bei unverändertem Ertrag auf rund 4,44 Mio. Euro – ein Preisrückgang von etwa 22 %, obwohl sich am Mietertrag nichts geändert hat.