Schriftformheilungsklausel
Auch: Heilungsklausel · Schriftformnachholklausel
Eine Schriftformheilungsklausel ist eine Vertragsbestimmung, mit der sich Vermieter und Mieter gegenseitig verpflichten, auf Verlangen an der Beseitigung von Schriftformmängeln mitzuwirken und sich nicht auf einen solchen Mangel zu berufen, um den Vertrag vorzeitig zu kündigen.
Ausführliche Erklärung
Solche Klauseln waren jahrzehntelang Standard in Gewerbemietverträgen, um das Risiko formfehlerhafter Nachträge (siehe Schriftformerfordernis) abzufedern. Für Makler ist die aktuelle Rechtslage besonders wichtig, weil viele ältere, im Umlauf befindliche Vertragsmuster noch solche – heute unwirksamen – Klauseln enthalten.
Entscheidende Entwicklung:
- BGH-Rechtsprechungsänderung 2017: Mit Urteil vom 27. September 2017 (Az. XII ZR 114/16) hat der Bundesgerichtshof seine frühere, klauselfreundliche Rechtsprechung aufgegeben und entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln einen Grundstückserwerber, der gemäß § 566 BGB in den Mietvertrag eintritt, nicht binden. Der Erwerber kann sich auf den Formmangel berufen, selbst wenn die ursprünglichen Vertragsparteien sich vertraglich zur Heilung verpflichtet hatten – der Schutzzweck des § 550 BGB zugunsten des Erwerbers hat Vorrang vor der schuldrechtlichen Bindung der Altparteien.
- Praxisfolge: Die Klausel bindet allenfalls die ursprünglichen Vertragsparteien untereinander, verhindert aber nicht, dass ein neuer Eigentümer (z. B. ein Käufer der Immobilie) den Vertrag wegen Formmangels vorzeitig ordentlich kündigt.
- Für Makler bei Transaktionen entscheidend: Bei der Due Diligence vermieteter Gewerbeobjekte muss stets geprüft werden, ob sämtliche Nachträge und Änderungen tatsächlich der Schriftform genügen – eine im Vertrag enthaltene Heilungsklausel bietet dem Erwerber keinen verlässlichen Schutz mehr.
- Konsequenz für die Vertragsgestaltung: Statt auf Heilungsklauseln zu vertrauen, empfiehlt sich in der Praxis eine sorgfältige, laufende Dokumentation aller Vertragsänderungen in ordnungsgemäßer Schriftform sowie ggf. eine vollständige Neuunterzeichnung des Gesamtvertrags nach wesentlichen Änderungen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Gewerbemietvertrag aus dem Jahr 2010 enthält eine Schriftformheilungsklausel. 2019 wird ein Nachtrag mündlich vereinbart und nicht formgerecht nachgeholt. Als die Immobilie 2024 verkauft wird, beruft sich der neue Eigentümer auf den Formmangel und kündigt den eigentlich bis 2030 laufenden Vertrag vorzeitig ordentlich – die Heilungsklausel schützt den bisherigen Mieter gegenüber dem Erwerber nicht.
Rechtsgrundlage
- § 550 BGB – Schutzzweck zugunsten des Grundstückserwerbers, dem die Heilungsklausel nicht entgegengehalten werden kann.
- § 307 BGB – AGB-rechtliche Einordnung vorformulierter Heilungsklauseln.
- BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az. XII ZR 114/16 – Aufgabe der früheren Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln gegenüber Erwerbern.