Stadtumbau
Auch: Stadtumbaumaßnahme
Stadtumbau bezeichnet nach § 171a BauGB Maßnahmen, mit denen in Gebieten mit erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten – insbesondere bei dauerhaftem Überangebot an baulichen Anlagen für bestimmte Nutzungen wie Wohnen – nachhaltige städtebauliche Strukturen hergestellt werden.
Ausführliche Erklärung
Der Stadtumbau ist neben der Sanierung und der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme eines der Instrumente des besonderen Städtebaurechts im BauGB. Anders als die klassische Sanierung, die primär auf die Beseitigung baulicher Missstände zielt, adressiert der Stadtumbau strukturelle Funktionsverluste eines Gebiets: Das können ein dauerhaftes Überangebot an Wohnraum (etwa durch demografischen Wandel oder Abwanderung), aber auch das Nichterfüllen aktueller Anforderungen an Klimaschutz und Klimaanpassung sein. Ziel ist die Anpassung der Siedlungsstruktur, die Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse, die Stärkung innerstädtischer Bereiche und die nachhaltige Entwicklung brachliegender Flächen – Stadtumbaumaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit.
Rechtlich kann die Gemeinde für ein Stadtumbaugebiet eine Stadtumbausatzung beschließen und mit den beteiligten Grundstückseigentümern, Wohnungsunternehmen oder Investoren Stadtumbauverträge schließen, in denen Rückbau-, Umbau- oder Aufwertungsmaßnahmen sowie deren Finanzierung vereinbart werden. Praktisch bedeutsam wurde der Stadtumbau vor allem durch die Programme „Stadtumbau Ost" und „Stadtumbau West", mit denen Bund und Länder seit den 2000er-Jahren den Rückbau dauerhaft leerstehender Wohnungsbestände sowie die Aufwertung betroffener Quartiere finanziell gefördert haben; die konkrete Förderung erfolgt heute im Rahmen der allgemeinen Städtebauförderung.
Für Immobilienmakler ist der Stadtumbau relevant, weil Objekte in einem förmlich festgelegten Stadtumbaugebiet von Rückbau- oder Aufwertungsmaßnahmen der Kommune betroffen sein können – mit Auswirkungen auf Wertentwicklung, Vermietbarkeit und mögliche Förderoptionen für Modernisierung. Eine Anfrage bei der zuständigen Stadtplanung gibt Aufschluss über den Status eines Gebiets.
Beispiel aus der Praxis
Eine Kommune mit deutlich rückläufiger Einwohnerzahl legt für einen Stadtteil mit hohem strukturellem Wohnungsleerstand ein Stadtumbaugebiet fest. Im Rahmen des Stadtumbaus werden mit den Wohnungsunternehmen Verträge über den Rückbau nicht mehr benötigter Gebäudeteile sowie die Aufwertung des verbleibenden Bestands und des Wohnumfelds geschlossen.
Rechtsgrundlage
- § 171a BauGB – Definiert Stadtumbaumaßnahmen als Maßnahmen zur Anpassung von Gebieten mit erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten und regelt Zweck und Voraussetzungen.
- §§ 171b-171d BauGB – Ergänzende Regelungen zu Stadtumbaugebiet, Stadtumbausatzung und städtebaulichem Vertrag beim Stadtumbau.