Trinkwasserverordnung
Auch: TrinkwV
Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) ist eine auf dem Infektionsschutzgesetz basierende Rechtsverordnung des Bundes, die festlegt, welche Qualität Trinkwasser haben muss und welche Pflichten Betreiber von Wasserversorgungsanlagen – einschließlich Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften – zu erfüllen haben. Zentrales Thema für die Immobilienpraxis ist die Pflicht zur regelmäßigen Legionellenuntersuchung.
Ausführliche Erklärung
Die TrinkwV setzt die europäische Trinkwasserrichtlinie in deutsches Recht um und wurde zuletzt 2023 grundlegend überarbeitet. Sie gilt für jede Anlage, aus der Trinkwasser an Dritte abgegeben wird – dazu zählen auch vermietete Mehrfamilienhäuser.
Für Makler und Verwalter besonders relevant:
- Untersuchungspflicht auf Legionellen (§ 31 TrinkwV): Betreiber von "Großanlagen zur Trinkwassererwärmung" – definiert als zentrale Speicher mit mehr als 400 Litern Inhalt oder einem Rohrleitungsinhalt von mehr als 3 Litern zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle – müssen das Trinkwasser regelmäßig auf Legionellen untersuchen lassen. Bei ausschließlich gewerblicher Vermietung (typischerweise Mehrfamilienhäuser) gilt eine dreijährliche Untersuchungspflicht; bei öffentlicher Trinkwasserabgabe (z. B. Pensionen, Beherbergungsbetriebe) ist die Untersuchung jährlich vorgeschrieben.
- Technischer Maßnahmenwert: Bei einem Legionellenbefund ab 100 KBE (koloniebildende Einheiten) je 100 ml Wasser sind Ursachenermittlung, Sanierungsmaßnahmen und eine Meldung an das zuständige Gesundheitsamt verpflichtend.
- Verantwortlichkeit: Die Untersuchungspflicht trifft den "Unternehmer oder sonstigen Inhaber der Wasserversorgungsanlage" – bei vermieteten Immobilien in der Regel den Eigentümer bzw. bei WEG-verwalteten Anlagen die Gemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung.
- Informationspflicht gegenüber Mietern: Ergebnisse von Legionellenuntersuchungen müssen den Nutzern (Mietern) unaufgefordert mitgeteilt werden, sofern der technische Maßnahmenwert überschritten wird.
- Betriebskostenrelevanz: Kosten der Legionellenprüfung können nach Betriebskostenverordnung teilweise auf Mieter umgelegt werden, was bei Nebenkostenabrechnungen und Exposé-Angaben zur Betriebskostenhöhe relevant ist.
- Für Makler ist bei Objektübergaben und Zustandsdokumentationen der Nachweis der letzten Legionellenprüfung ein zunehmend nachgefragter Punkt, insbesondere bei größeren Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien mit Publikumsverkehr.
Beispiel aus der Praxis
Die Eigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses mit zentralem 600-Liter-Warmwasserspeicher lässt turnusmäßig alle drei Jahre eine Legionellenuntersuchung durchführen. Als der Grenzwert von 100 KBE/100 ml in einer Probe überschritten wird, informiert die Verwaltung umgehend alle Mieter, veranlasst eine thermische Desinfektion der Anlage und meldet den Befund dem Gesundheitsamt.
Rechtsgrundlage
Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) basiert auf der Ermächtigungsgrundlage der §§ 38, 39 Infektionsschutzgesetz (IfSG). § 31 TrinkwV regelt die Untersuchungspflichten in Bezug auf Legionella spec., einschließlich der Definition von Großanlagen und der Untersuchungsintervalle.