Unterpacht

Die Unterpacht ist das pachtrechtliche Gegenstück zur Untermiete und für Makler relevant, wenn landwirtschaftliche Flächen, Gaststätten oder sonstige Pachtobjekte "durchgereicht" werden:

• Zustimmungserfordernis: Beim Landpachtvertrag regelt § 589 BGB ausdrücklich, dass der Pächter die Nutzung der Pachtsache nur mit Erlaubnis des Verpächters einem Dritten überlassen darf. Bei sonstigen Pachtverhältnissen gilt über die Verweisung des § 581 Abs. 2 BGB die mietrechtliche Vorschrift des § 540 BGB entsprechend.
• Fortbestand des Hauptpachtverhältnisses: Wie bei der Untermiete bleibt der ursprüngliche Pächter gegenüber dem Verpächter voll verantwortlich - er haftet für Pflichtverletzungen des Unterpächters wie für eigenes Verschulden.
• Abhängigkeit vom Hauptvertrag: Endet das Hauptpachtverhältnis, endet automatisch auch das Nutzungsrecht des Unterpächters; dieser hat gegenüber dem Verpächter grundsätzlich keinen eigenständigen Bestandsschutz.
• Praxisfälle: Häufig bei landwirtschaftlichen Flächen, wenn ein Landwirt größere Pachtflächen übernimmt und Teilflächen an einen Berufskollegen weiterverpachtet, oder bei gewerblichen Pachtobjekten (z. B. Gastronomiebetriebe), die durch einen Zwischenpächter bewirtschaftet werden.
• Vertragsgestaltung: Empfehlenswert ist die ausdrückliche Regelung im Hauptpachtvertrag, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Unterverpachtung zulässig ist, um spätere Streitigkeiten über die Erlaubnispflicht zu vermeiden.

Ein Landwirt pachtet 50 Hektar Ackerland und verpachtet davon 10 Hektar, die er selbst nicht bewirtschaften kann, mit Zustimmung des Eigentümers an einen Nachbarbetrieb weiter. Der Nachbarbetrieb zahlt die Unterpacht an den ursprünglichen Pächter, der weiterhin allein gegenüber dem Grundstückseigentümer verantwortlich bleibt.