Veräußerungsgewinn
Auch: Verkaufsgewinn
Der Veräußerungsgewinn ist die Differenz zwischen dem erzielten Verkaufspreis einer Immobilie und ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (vermindert um in Anspruch genommene Abschreibungen), zuzüglich der Veräußerungskosten als Abzugsposten. Ob und wie er versteuert wird, hängt davon ab, ob die Immobilie im Privat- oder im Betriebsvermögen gehalten wurde.
Ausführliche Erklärung
Der Veräußerungsgewinn ist kein eigenständiger, einheitlich geregelter Steuertatbestand, sondern das rechnerische Ergebnis eines Verkaufs, das je nach Zusammenhang unterschiedlichen Vorschriften unterliegt:
- Privatvermögen: Wird eine Immobilie aus dem Privatvermögen veräußert, ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (sogenannte Spekulationsfrist). Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist ein Veräußerungsgewinn aus privatem Grundvermögen grundsätzlich steuerfrei.
- Betriebsvermögen: Gehörte die Immobilie zum Betriebsvermögen eines Gewerbebetriebs, Freiberuflers oder land- und forstwirtschaftlichen Betriebs, unterliegt der Veräußerungsgewinn den allgemeinen Gewinnermittlungsvorschriften; wird dabei der gesamte Betrieb, Teilbetrieb oder Mitunternehmeranteil veräußert, greifen zusätzlich die begünstigenden Regelungen des § 16 EStG (u. a. Freibetrag nach § 16 Abs. 4 EStG) sowie die Tarifermäßigung für außerordentliche Einkünfte nach § 34 EStG.
In beiden Fällen wird der Veräußerungsgewinn grundsätzlich als Differenz zwischen Veräußerungspreis einerseits und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (im Betriebsvermögen: Buchwert) sowie den Veräußerungskosten (z. B. Maklerprovision, Notarkosten) andererseits ermittelt. Im Privatbereich mindern zuvor als Werbungskosten abgezogene Absetzungen für Abnutzung (AfA) die Anschaffungskosten und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn – ein häufig unterschätzter Effekt bei zuvor vermieteten Objekten.
Für Immobilienmakler ist der Begriff bei der Beratung von Verkäufern zentral: Die Frage, ob und in welcher Höhe ein Veräußerungsgewinn zu versteuern ist, beeinflusst maßgeblich den optimalen Verkaufszeitpunkt und die realistische Nettoerlösberechnung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer hat eine vermietete Eigentumswohnung vor sieben Jahren für 200.000 Euro erworben und verkauft sie nun für 280.000 Euro. Da die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist und keine durchgehende Eigennutzung vorlag, ist der Veräußerungsgewinn – die Differenz zwischen Verkaufspreis und um die geltend gemachte AfA geminderten Anschaffungskosten, abzüglich der Veräußerungskosten – als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig.
Rechtsgrundlage
- § 23 EStG – Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken innerhalb der Zehnjahresfrist, mit Ausnahme bei durchgehender oder auf die letzten drei Jahre bezogener Selbstnutzung zu Wohnzwecken.
- § 16 EStG – Sonderregelungen für den Veräußerungsgewinn bei der Veräußerung eines ganzen Betriebs, Teilbetriebs oder Mitunternehmeranteils im Betriebsvermögen (inkl. Freibetrag nach Abs. 4).
- § 34 EStG – Tarifermäßigung für außerordentliche Einkünfte, zu denen Veräußerungsgewinne nach § 16 EStG zählen.