Zustimmung Dritter
Auch: Drittzustimmung · Einwilligung Dritter
Zustimmung Dritter bezeichnet das erforderliche Einverständnis einer außenstehenden Person oder Stelle, ohne das ein Rechtsgeschäft – etwa ein Immobilienkaufvertrag – nicht wirksam wird. Sie kann als vorherige Einwilligung oder als nachträgliche Genehmigung erteilt werden.
Ausführliche Erklärung
§ 182 BGB regelt den Oberbegriff der Zustimmung: Hängt die Wirksamkeit eines Vertrags oder eines einseitigen Rechtsgeschäfts von der Zustimmung eines Dritten ab, kann diese Zustimmung sowohl gegenüber der einen als auch der anderen Vertragspartei erklärt werden und ist formfrei möglich, auch wenn das zugrunde liegende Geschäft selbst formbedürftig ist (z. B. notariell zu beurkunden). Wird die Zustimmung vor Abschluss des Geschäfts erteilt, spricht man nach § 183 BGB von einer Einwilligung; erfolgt sie erst danach, handelt es sich um eine Genehmigung nach § 184 BGB, die grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Vornahme des Geschäfts zurückwirkt.
In der Immobilienpraxis taucht die Zustimmung Dritter in vielen Konstellationen auf: Bei einer Erbengemeinschaft benötigt die Verfügung über ein Nachlassgrundstück die Mitwirkung bzw. Zustimmung aller Miterben. Bei bestehenden Grundpfandrechten verlangt die finanzierende Bank oft ihre Zustimmung zur Lastenfreistellung oder Umschreibung. Im Wohnungseigentumsrecht kann laut Teilungserklärung die Veräußerung einer Einheit von der Zustimmung des Verwalters oder der Eigentümergemeinschaft abhängig gemacht werden. Auch bei einem im Grundbuch eingetragenen Veräußerungsverbot zugunsten eines Dritten (z. B. Angehörigenschutz) oder bei einem Vorkaufsrecht kann die Wirksamkeit eines Verkaufs von einer Erklärung Dritter abhängen. Für Makler ist frühzeitig zu klären, ob und welche Zustimmungen für einen geplanten Verkauf erforderlich sind, um Verzögerungen oder ein Scheitern des Geschäfts zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentumswohnung soll verkauft werden; laut Teilungserklärung bedarf die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters. Der Verkäufer holt diese Zustimmung vor der notariellen Beurkundung ein, damit der Kaufvertrag wirksam wird und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch reibungslos erfolgen kann.