Alleinauftragsdauer

Da der Alleinauftrag den Auftraggeber stärker bindet als ein einfacher Maklerauftrag – er darf während der Laufzeit keinen weiteren Makler beauftragen –, ist die Angemessenheit der vereinbarten Alleinauftragsdauer ein zentraler Punkt der AGB-rechtlichen Wirksamkeitsprüfung nach § 307 BGB. Da Alleinaufträge in der Praxis regelmäßig als vorformulierte Vertragsbedingungen verwendet werden, dürfen sie den Auftraggeber nicht unangemessen benachteiligen. In der Rechtsprechung hat sich als üblicher und grundsätzlich unbedenklicher Rahmen eine Erstlaufzeit von etwa sechs Monaten etabliert; deutlich längere Bindungsfristen ohne sachlichen Grund oder ohne angemessenes Kündigungsrecht können unwirksam sein.

Üblich ist zudem eine automatische Verlängerungsklausel, nach der sich der Alleinauftrag nach Ablauf der Erstlaufzeit stillschweigend um einen weiteren Zeitraum verlängert, sofern er nicht fristgerecht gekündigt wird. Auch solche Verlängerungsklauseln unterliegen der Angemessenheitskontrolle: Eine zu lange automatische Verlängerung ohne ausreichende Kündigungsmöglichkeit kann ebenfalls als unangemessene Benachteiligung gewertet werden. Für Makler ist eine realistisch bemessene Alleinauftragsdauer wichtig, um die investierte Vermarktungsleistung (Exposé, Fotografie, Besichtigungen, Portalanzeigen) innerhalb eines planbaren Zeitraums zu amortisieren; für Eigentümer bedeutet eine zu lange Bindung das Risiko, bei ausbleibendem Vermarktungserfolg nicht kurzfristig den Makler wechseln zu können.

Ein Makler vereinbart mit einer Verkäuferin einen qualifizierten Alleinauftrag mit einer Alleinauftragsdauer von sechs Monaten und einer automatischen Verlängerung um jeweils drei Monate, falls nicht mit einer Frist von vier Wochen zum Laufzeitende gekündigt wird. Findet sich innerhalb der ersten sechs Monate kein Käufer, kann die Verkäuferin den Vertrag rechtzeitig kündigen und sich anderweitig orientieren.