Alleinauftrag
Auch: Einfacher Alleinauftrag · Alleinvermittlungsauftrag
Ein Alleinauftrag ist ein Maklervertrag, mit dem der Verkäufer (oder Vermieter) für eine bestimmte Laufzeit ausschließlich einen Makler mit der Vermittlung seiner Immobilie beauftragt. Anders als beim einfachen Auftrag darf er in dieser Zeit keinen weiteren Makler einschalten.
Ausführliche Erklärung
Der Alleinauftrag ist die für den Makler wichtigste Auftragsform, weil er ihm für die vereinbarte Dauer ein exklusives Vermarktungsrecht sichert und damit die Investition in Exposé, Fotografie, Portalanzeigen und Besichtigungen rechtfertigt. Man unterscheidet zwei Grundformen:
- Einfacher Alleinauftrag: Der Eigentümer darf keinen weiteren Makler beauftragen, behält sich aber das Recht vor, selbst einen Käufer zu finden (Eigengeschäft). Findet er selbst einen Interessenten, entsteht in der Regel kein Provisionsanspruch des Maklers.
- Qualifizierter Alleinauftrag: Zusätzlich verpflichtet sich der Eigentümer, auch selbst gefundene Interessenten an den Makler zu verweisen bzw. Verkäufe nur über den Makler abzuwickeln. Diese Form gibt dem Makler die stärkste Absicherung (eigener Eintrag → siehe verwandte Begriffe).
Rechtlich ist der Alleinauftrag ein Maklervertrag nach § 652 BGB. Da er den Auftraggeber stärker bindet als der gesetzliche Normalfall, unterliegt er als vorformulierte Vertragsklausel der AGB-Inhaltskontrolle (§§ 305 ff. BGB): Eine unangemessen lange Bindung oder ein Ausschluss des Selbstverkaufsrechts ohne Gegenleistung kann unwirksam sein. Üblich und von der Rechtsprechung akzeptiert ist eine Laufzeit von etwa sechs Monaten mit stillschweigender oder ausdrücklicher Verlängerungsoption; deutlich längere Erstbindungen gelten als kritisch.
Wichtig: Der Alleinauftrag begründet für den Makler zwar ein Recht auf Tätigkeit, aber keine automatische Provision ohne Vermittlungserfolg – der Provisionsanspruch entsteht weiterhin nur bei nachgewiesenem oder vermitteltem Vertragsabschluss (Ausnahme: ausdrücklich vereinbarte Aufwendungs- oder Erfolgsunabhängigkeitsklauseln, die eng auszulegen sind).
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümerin beauftragt einen Makler per einfachem Alleinauftrag für sechs Monate mit dem Verkauf ihrer Eigentumswohnung. Während dieser Zeit darf sie keinen zweiten Makler einschalten. Erhält sie jedoch von ihrem Nachbarn ein privates Kaufangebot und verkauft direkt an ihn, entsteht dem Makler beim einfachen Alleinauftrag kein Provisionsanspruch – anders als beim qualifizierten Alleinauftrag, bei dem sie den Nachbarn an den Makler hätte verweisen müssen.