Provisionsanspruch
Auch: Maklerlohnanspruch
Der Provisionsanspruch ist der Anspruch des Maklers auf Zahlung seines Lohns (der Provision bzw. Courtage), der nach § 652 BGB entsteht, wenn der von ihm nachgewiesene oder vermittelte Hauptvertrag (Kauf-, Miet- oder Pachtvertrag) tatsächlich zustande kommt. Ohne Vertragsabschluss besteht grundsätzlich kein Anspruch – der Makler trägt das volle wirtschaftliche Risiko seiner Tätigkeit.
Ausführliche Erklärung
Der Provisionsanspruch ist das wirtschaftliche Kernstück des Maklerrechts und beruht auf einem klaren Erfolgsprinzip: Der Makler erhält seinen Lohn ausschließlich dann, wenn tatsächlich ein Vertragsabschluss zustande kommt, für den seine Tätigkeit ursächlich war (Kausalität). Reine Tätigkeit ohne Erfolg begründet keinen Anspruch – anders als etwa beim Werkvertrag oder Dienstvertrag.
Voraussetzungen im Einzelnen:
- Wirksamer Maklervertrag: Ausdrücklich oder stillschweigend (z. B. durch widerspruchslose Inanspruchnahme der Maklerleistung in Kenntnis der Provisionspflicht).
- Nachweis oder Vermittlung: Der Makler muss entweder die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen oder aktiv auf den Abschluss hingewirkt haben.
- Kausalität: Zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss muss ein ursächlicher Zusammenhang bestehen.
- Wirksamkeit des Hauptvertrags: Kommt der Kaufvertrag nicht wirksam zustande (z. B. wegen fehlender notarieller Beurkundung nach § 311b BGB), entsteht in der Regel kein Provisionsanspruch.
Besondere gesetzliche Regelungen seit 2020/2021 prägen den Provisionsanspruch bei Wohnimmobilien maßgeblich:
- Bestellerprinzip bei Vermietung (§§ 656a analog / Wohnungsvermittlungsgesetz): Bei Mietwohnungen trägt grundsätzlich der Auftraggeber (meist der Vermieter) die Provision, nicht der Mieter.
- Maklerlohn bei Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (§ 656a–656d BGB, eingeführt 2020/2021): Wird der Makler nur für eine Partei tätig, kann er die Provision nur von seinem Auftraggeber verlangen und darf sie sich vom Käufer allenfalls hälftig erstatten lassen (§ 656c BGB); wird der Makler für beide Parteien tätig, müssen beide Seiten mindestens in gleicher Höhe zahlen (Halbteilungsgrundsatz), und der Zahlungsnachweis der einen Partei ist Fälligkeitsvoraussetzung für die andere (§ 656d BGB).
- Textform-Erfordernis: Der Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf der Textform (§ 656a BGB), sonst ist er unwirksam und es entsteht kein Provisionsanspruch.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermittelt den Verkauf einer Eigentumswohnung, wird von der Verkäuferin beauftragt und vereinbart eine Provision von insgesamt 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer, hälftig zu tragen von Käufer und Verkäufer. Erst wenn der notarielle Kaufvertrag wirksam zustande kommt, entsteht der Provisionsanspruch – zuvor, etwa bei bloßem Scheitern der Finanzierung des Käufers, besteht kein Anspruch.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Grundnorm: Provisionsanspruch bei Nachweis oder Vermittlung eines wirksamen Hauptvertrags.
- § 653 BGB – Vergütungshöhe bei fehlender ausdrücklicher Vereinbarung (übliche Vergütung).
- §§ 656a–656d BGB – Sonderregeln für Maklerverträge über Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (Textform, Halbteilungsgrundsatz, Zahlungsnachweis).