Anzeigepflicht des Mieters

Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel an der Mietsache oder wird eine Schutzmaßnahme gegen eine drohende, nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, muss der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich – also ohne schuldhaftes Zögern – anzeigen. Dieselbe Pflicht besteht, wenn ein Dritter Rechte an der Wohnung geltend macht, etwa im Rahmen eines Rechtsstreits über das Eigentum.

Der Sinn der Anzeigepflicht liegt darin, dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, den Mangel zeitnah zu beheben und weiteren Schaden abzuwenden. Kommt der Mieter dieser Pflicht schuldhaft nicht nach, drohen ihm empfindliche Rechtsnachteile: Er ist dem Vermieter zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der durch die unterlassene Anzeige entsteht, und verliert zugleich das Recht, wegen dieses Mangels selbst Gewährleistungsrechte geltend zu machen – etwa Mietminderung, Schadensersatz wegen des Mangels oder eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung. Diese Rechtsverluste treten unabhängig davon ein, ob der Vermieter den Mangel auch ohne Anzeige hätte bemerken können.

Für Makler und Verwalter ist die Anzeigepflicht praktisch relevant, weil sie im Streitfall häufig den Ausschlag darüber gibt, ob ein Mieter erfolgreich mindern oder Schadensersatz verlangen kann. Eine sorgfältige Dokumentation eingehender Mängelmeldungen ist daher auf beiden Seiten empfehlenswert.

Ein Mieter bemerkt einen kleinen Wasserschaden unter der Spüle, unternimmt aber nichts und meldet ihn erst Wochen später, als bereits Schimmel entstanden ist. Da er den Mangel nicht unverzüglich angezeigt hat, kann der Vermieter vom Mieter Ersatz des durch die Verzögerung entstandenen zusätzlichen Schadens verlangen; der Mieter selbst verliert insoweit eigene Gewährleistungsrechte.