Aufklärungspflicht des Verkäufers
Auch: Offenbarungspflicht des Verkäufers
Die Aufklärungspflicht verpflichtet den Verkäufer einer Immobilie, dem Käufer bestimmte, ihm bekannte und für die Kaufentscheidung wesentliche Mängel oder Belastungen von sich aus mitzuteilen – auch ohne ausdrückliche Nachfrage. Ihre Verletzung kann trotz vertraglichen Haftungsausschlusses zu Ansprüchen des Käufers führen.
Ausführliche Erklärung
Grundsätzlich gilt beim Immobilienkauf der Grundsatz der Eigenverantwortung des Käufers: Er muss die Immobilie besichtigen und offensichtliche Mängel selbst erkennen. Die Rechtsprechung erkennt jedoch an, dass den Verkäufer nach Treu und Glauben eine Aufklärungspflicht für solche Umstände trifft, die
- für den Kaufentschluss des Käufers erkennbar von erheblicher Bedeutung sind,
- dem Käufer bei einer Besichtigung mit üblicher Sorgfalt nicht ohne Weiteres erkennbar sind, und
- dem Verkäufer selbst bekannt sind (oder er sie zumindest für möglich hält).
Typische Beispiele aus der Praxis sind verdeckte Feuchtigkeitsschäden, ein früherer Schwammbefall, nicht genehmigte Bauten, gravierende Statikprobleme oder bekannte Altlasten auf dem Grundstück. Verschweigt der Verkäufer einen solchen Umstand bewusst, liegt eine arglistige Täuschung vor; der Käufer kann den Vertrag anfechten und/oder Schadensersatz verlangen. Wichtig: Ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss schützt den Verkäufer in diesem Fall nicht, da er sich auf einen Ausschluss bei arglistigem Verschweigen nicht berufen kann.
Für Makler ist die Aufklärungspflicht in doppelter Hinsicht relevant: Sie betrifft primär den Verkäufer, doch auch der Makler kann eigene Auskunfts- und Beratungspflichten gegenüber dem Käufer haben, wenn ihm entsprechende Mängel bekannt sind.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer weiß von einem früheren Wasserschaden im Keller, der fachgerecht, aber nur oberflächlich saniert wurde und bei einer normalen Besichtigung nicht erkennbar ist. Er erwähnt dies gegenüber dem Käufer nicht. Stellt sich der Schaden nach dem Kauf heraus, kann sich der Verkäufer trotz vereinbartem Haftungsausschluss nicht darauf berufen, weil er seine Aufklärungspflicht verletzt und arglistig gehandelt hat.