Mängelhaftungsausschluss

Bei Verkäufen gebrauchter Immobilien zwischen Privatpersonen ist es Standard, dass der notarielle Kaufvertrag die gesetzliche Sachmängelhaftung des Verkäufers ausschließt ("gekauft wie besichtigt"). Der Käufer trägt damit grundsätzlich das Risiko verdeckter Mängel, die bei der Besichtigung nicht erkennbar waren.

Diese Freiheit ist jedoch nicht grenzenlos: Der Verkäufer kann sich auf den Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat, also einen ihm bekannten Mangel bewusst nicht offenbart hat, obwohl eine Aufklärungspflicht bestand. Ebenso greift der Ausschluss nicht, soweit der Verkäufer eine ausdrückliche Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen hat – etwa für die Dichtigkeit des Dachs oder die Trockenheit des Kellers. Kannte der Käufer den Mangel bereits bei Vertragsschluss oder blieb er ihm nur grob fahrlässig unbekannt, sind seine Rechte ebenfalls ausgeschlossen, es sei denn, es liegt Arglist oder eine Garantie vor.

Beim gewerblichen Verkauf durch Bauträger oder Unternehmer an Verbraucher ist ein umfassender Haftungsausschluss dagegen regelmäßig unwirksam, da hier zwingendes Verbraucherschutzrecht bzw. das Werkvertragsrecht Vorrang hat. Für Makler ist relevant, dass ein Haftungsausschluss den Verkäufer nicht von seiner Pflicht befreit, bekannte, wesentliche Mängel von sich aus zu offenbaren.

Ein Ehepaar verkauft sein Einfamilienhaus "wie besichtigt" unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Nach dem Einzug entdeckt der Käufer Feuchtigkeitsschäden im Keller. Stellt sich heraus, dass die Verkäufer von einem früheren Wasserschaden wussten und ihn verschwiegen hatten, greift der Haftungsausschluss wegen Arglist nicht – der Käufer kann trotz Ausschlussklausel Ansprüche geltend machen.