Auflassungsvormerkung

Zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und der endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen in der Praxis oft mehrere Wochen bis Monate (u. a. wegen Kaufpreiszahlung, steuerlicher Unbedenklichkeitsbescheinigung, Löschung von Belastungen). In dieser "Schwebezeit" ist der Käufer rechtlich noch nicht Eigentümer, hat aber bereits erhebliche Verpflichtungen (oft schon Kaufpreiszahlung) übernommen. Ohne Sicherung bestünde das Risiko, dass:

• der Verkäufer das Grundstück doppelt verkauft ("Zweitverkauf"),
• Gläubiger des Verkäufers das Grundstück pfänden lassen,
• der Verkäufer in Insolvenz gerät und das Grundstück in die Insolvenzmasse fällt,
• der Verkäufer nachträglich weitere Belastungen (Grundschulden, Dienstbarkeiten) eintragen lässt.

Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) schützt genau davor: Sie wird auf Basis der im Kaufvertrag erklärten Bewilligung unmittelbar nach Beurkundung ins Grundbuch (Abteilung II) eingetragen – regelmäßig noch bevor der Käufer den Kaufpreis zahlt. Verfügungen des Verkäufers, die nach Eintragung der Vormerkung erfolgen und den gesicherten Anspruch des Käufers vereiteln oder beeinträchtigen würden, sind ihm gegenüber relativ unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB). Auch im Falle einer Insolvenz des Verkäufers bleibt der Anspruch des Käufers gesichert (§ 106 InsO).

Für die Praxis besonders wichtig:

• Der Käufer sollte grundsätzlich erst zahlen, nachdem der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung bestätigt hat (bzw. eine entsprechende Notarbestätigung / den Anspruch auf Eintragung nachweist).
• Die Vormerkung wird gelöscht, sobald die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist.
• Für die Eintragung fallen Grundbuchgebühren an (i. d. R. etwa 0,2–0,3 % des Kaufpreises), die üblicherweise vom Käufer getragen werden.
• Auch bei Bauträgerverträgen ist die Auflassungsvormerkung ein zentraler Baustein des Käuferschutzes (§ 3 MaBV).

Ein Käufer erwirbt ein Haus für 450.000 Euro. Direkt nach der notariellen Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch. Erst nachdem diese Vormerkung eingetragen ist und alle sonstigen Fälligkeitsvoraussetzungen (Löschungsbewilligungen für Altbelastungen, ggf. Unbedenklichkeitsbescheinigung) erfüllt sind, fordert der Notar den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises auf. Sollte der Verkäufer zwischenzeitlich versuchen, das Haus an einen zweiten Käufer zu verkaufen, wäre dieser Zweitverkauf gegenüber dem durch die Vormerkung geschützten Erstkäufer unwirksam.