Grundbuch
Das Grundbuch ist das amtliche Register, in dem für jedes Grundstück in Deutschland Eigentümer, Belastungen und sonstige dingliche Rechte verbindlich eingetragen sind. Es wird von den Grundbuchämtern bei den Amtsgerichten geführt und genießt öffentlichen Glauben – wer sich auf eine Eintragung verlässt, wird grundsätzlich geschützt, selbst wenn die Eintragung im Einzelfall unrichtig sein sollte.
Ausführliche Erklärung
Das Grundbuch ist das zentrale Instrument der Rechtssicherheit im deutschen Immobilienrecht. Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt, das sich in mehrere Teile gliedert:
- Bestandsverzeichnis: Beschreibung des Grundstücks (Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe, Nutzungsart).
- Abteilung I: Eigentümer und Erwerbsgrund (z. B. Auflassung, Erbfolge).
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen außer Grundpfandrechten (Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Wohnrechte, Insolvenzvermerke, Auflassungsvormerkungen).
- Abteilung III: Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden) mit Rang, Betrag und Gläubiger.
Für den Makler zentrale Prinzipien:
- Publizitätsprinzip: Das Grundbuch gibt öffentlich Auskunft über die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück.
- Öffentlicher Glaube (§ 892 BGB): Ein gutgläubiger Erwerber kann sich grundsätzlich auf die Richtigkeit des Grundbuchs verlassen, selbst wenn eine Eintragung tatsächlich unrichtig ist – Ausnahme: eingetragener Widerspruch.
- Eintragungsprinzip (§ 873 BGB): Die meisten dinglichen Rechtsänderungen an Grundstücken (Eigentumsübergang, Bestellung von Grundpfandrechten) werden erst mit Eintragung ins Grundbuch wirksam, nicht schon durch den Kaufvertrag allein.
- Rangprinzip (§ 879 BGB): Die Reihenfolge der Eintragungen in Abteilung II und III bestimmt den Rang im Verwertungsfall.
Vor jedem Immobilienverkauf ist ein aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als wenige Wochen) unerlässlich, um Eigentümerstellung, Belastungen und Vormerkungen zu prüfen. Seit 2018 ist das Grundbuch bundesweit größtenteils elektronisch geführt (elektronisches Grundbuch, § 126 GBO), Einsicht erfolgt meist über das Grundbuchamt oder ein zugelassenes Online-Portal, stets nur bei Nachweis eines berechtigten Interesses.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kaufinteressent lässt sich vor der Beurkundung einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen. Darin erkennt er in Abteilung III eine noch nicht gelöschte Grundschuld der vorherigen Finanzierung sowie in Abteilung II eine Auflassungsvormerkung zugunsten eines anderen Käufers – ein klares Signal, dass das Grundstück möglicherweise bereits anderweitig verkauft wurde und weitere Prüfung nötig ist.