Grundbesitzwert
Auch: Bedarfswert · Feststellungsbescheid Grundbesitzwert
Der Grundbesitzwert ist der Wert, den das Finanzamt für ein Grundstück eigens für steuerliche Zwecke feststellt – vor allem bei Erbschaften, Schenkungen und bestimmten Grunderwerbsteuerfällen. Er wird nach standardisierten Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes ermittelt und dient als Bemessungsgrundlage für die jeweilige Steuer.
Ausführliche Erklärung
Während der Verkehrswert eines Grundstücks individuell durch ein Sachverständigengutachten ermittelt wird, erfolgt die Bewertung für steuerliche Zwecke im Regelfall typisiert: Das zuständige Lagefinanzamt stellt den Grundbesitzwert nach den in §§ 176–198 BewG geregelten Verfahren fest, die methodisch den Verfahren der ImmoWertV nachempfunden sind (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren "im Sinne des Bewertungsgesetzes"), aber mit vereinfachten, gesetzlich vorgegebenen Parametern arbeiten.
Praktisch relevant wird der Grundbesitzwert vor allem in folgenden Konstellationen:
- Erbschaft- und Schenkungsteuer: Bei Übergang von Grundvermögen durch Erbfall oder Schenkung muss das Erbschaftsteuerfinanzamt den Wert des Grundbesitzes kennen. Es fordert dazu einen Feststellungsbescheid beim Lagefinanzamt an, der als Grundlagenbescheid bindend für die Steuerfestsetzung ist.
- Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragungen (Share Deals): Bei bestimmten gesellschaftsrechtlichen Übertragungen, die grunderwerbsteuerlich relevant sind, aber keinen unmittelbaren Grundstückskaufvertrag darstellen, wird ebenfalls auf den Grundbesitzwert als Ersatzbemessungsgrundlage zurückgegriffen.
Der Steuerpflichtige kann nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, etwa durch ein Verkehrswertgutachten oder einen zeitnah erzielten tatsächlichen Kaufpreis, wenn er den typisierten Grundbesitzwert für zu hoch hält. In der Praxis ist dies häufig der Fall, da die typisierten Verfahren individuelle Wertminderungen (z. B. schlechter Bauzustand, ungewöhnlicher Zuschnitt) nicht immer vollständig abbilden. Makler werden hier oft zur Marktwerteinschätzung oder Vermittlung eines Gutachters hinzugezogen.
Beispiel aus der Praxis
Nach dem Tod eines Elternteils erben zwei Kinder gemeinsam ein Mehrfamilienhaus. Das Lagefinanzamt stellt im Ertragswertverfahren des Bewertungsgesetzes einen Grundbesitzwert von 620.000 € fest. Da die Erben diesen Wert für überhöht halten, legen sie ein Verkehrswertgutachten vor, das einen niedrigeren gemeinen Wert von 550.000 € ausweist – das Finanzamt setzt daraufhin diesen Betrag als Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer an.
Rechtsgrundlage
- §§ 151, 152, 157 ff. BewG (Bewertungsgesetz) – regeln die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts (§ 151) sowie die örtliche Zuständigkeit des Lagefinanzamts (§ 152).
- §§ 176–198 BewG – enthalten die typisierten Bewertungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren) zur Ermittlung des Grundbesitzwerts.
- § 198 BewG – ermöglicht den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.