Gemeiner Wert
Auch: Marktwert (steuerrechtlich)
Der gemeine Wert ist der zentrale Wertbegriff des deutschen Steuerrechts. Er beschreibt den Preis, den ein Wirtschaftsgut – etwa ein Grundstück – bei einer Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach seiner Beschaffenheit üblicherweise erzielen würde. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei unberücksichtigt.
Ausführliche Erklärung
§ 9 BewG definiert den gemeinen Wert als Grundmaßstab für die Bewertung von Vermögensgegenständen im Steuerrecht, insbesondere für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie für die Bemessung des Grundbesitzwerts. Der Begriff ist funktional dem Verkehrswert nach § 194 BauGB sehr ähnlich – beide beschreiben den am Markt objektiv erzielbaren Preis – unterscheiden sich aber in der Rechtsquelle und im methodischen Umfeld: Der Verkehrswert ist Grundlage für Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV, der gemeine Wert ist Ausgangspunkt der steuerlichen Bedarfsbewertung nach dem BewG.
Wichtige Merkmale des gemeinen Werts:
- Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse (z. B. ein besonders emotional motivierter Käufer oder ein Notverkauf unter Zeitdruck) werden ausgeblendet – bewertet wird der marktübliche, "gewöhnliche" Preis.
- Für Grundvermögen wird der gemeine Wert im Steuerrecht nicht individuell durch ein Gutachten, sondern typisierend über die in §§ 176 ff. BewG geregelten Verfahren angenähert (Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren nach Bewertungsgesetz) – das Ergebnis ist der sogenannte Grundbesitzwert.
- Der Steuerpflichtige hat nach § 198 BewG die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, etwa durch ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV oder einen zeitnahen tatsächlichen Kaufpreis.
Für Makler ist der gemeine Wert vor allem im Kontext von Erbfällen, Schenkungen und Nachlassplanung relevant: Erben oder Beschenkte müssen häufig den Grundbesitzwert gegenüber dem Finanzamt nachweisen oder – wenn er niedriger liegt als der pauschal ermittelte Wert – ein Gegengutachten vorlegen. Makler werden dabei oft für Markteinschätzungen oder zur Vermittlung eines Sachverständigen hinzugezogen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Erbe muss den Wert einer geerbten Eigentumswohnung gegenüber dem Finanzamt angeben. Das Finanzamt setzt nach dem typisierten Vergleichswertverfahren des BewG einen Grundbesitzwert von 380.000 € an. Der Erbe legt ein Verkehrswertgutachten vor, das einen niedrigeren gemeinen Wert von 340.000 € nachweist – das Finanzamt übernimmt daraufhin diesen Wert als Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer.
Rechtsgrundlage
- § 9 BewG (Bewertungsgesetz) – definiert den gemeinen Wert als Grundprinzip der steuerlichen Bewertung.
- §§ 176–198 BewG – regeln die typisierte Bedarfsbewertung von Grundvermögen zur Annäherung an den gemeinen Wert (Grundbesitzwert).
- § 198 BewG – erlaubt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch Gutachten oder Kaufpreis.