Grunderwerbsteuer
Auch: GrESt
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses in Deutschland anfällt. Sie wird auf den Kaufpreis berechnet und ist von jedem Käufer unabhängig vom Finanzierungsweg zu zahlen.
Ausführliche Erklärung
Die Grunderwerbsteuer zählt zu den größten Kaufnebenkosten und muss vom Käufer eingeplant werden, da sie vor Eigentumsumschreibung fällig wird. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Kaufpreis inklusive aller vom Käufer übernommenen Leistungen (§ 8, § 9 GrEStG); mitverkauftes bewegliches Inventar (Küche, Markisen) kann bei getrennter Ausweisung im Kaufvertrag die Bemessungsgrundlage mindern.
Der Steuersatz ist Ländersache und variiert erheblich:
- Bayern: 3,5 %
- Bremen, Hamburg, Sachsen: 5,5 %
- Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen: 5,0 %
- Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
- Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein: 6,5 %
Für Makler wichtig:
- Fälligkeit: Der Notar zeigt den Erwerb dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG); dieses erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid, üblicherweise fällig innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Erst nach vollständiger Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne diese erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
- Share Deals: Bei Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3, 3a GrEStG) kann ebenfalls Grunderwerbsteuer anfallen, auch ohne direkten Grundstückskauf – relevant bei gewerblichen Objekten und Share-Deal-Strukturen.
- Reform 2021/2023: Verschärfung der Share-Deal-Regelungen senkte die relevante Beteiligungsschwelle von 95 % auf 90 % und verlängerte Haltefristen.
- Diskussion um Freibeträge: Seit Jahren wird politisch über einen Freibetrag für selbstgenutztes Wohneigentum diskutiert, bislang aber bundesweit nicht umgesetzt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt in Nordrhein-Westfalen eine Eigentumswohnung für 350.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 6,5 % zahlt er 22.750 Euro Grunderwerbsteuer zusätzlich zum Kaufpreis – fällig nach Erhalt des Steuerbescheids, in der Regel vor der endgültigen Eigentumsumschreibung.
Rechtsgrundlage
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – Zentrales Gesetz, regelt Steuerpflicht, Bemessungsgrundlage und Verfahren.
- § 1 GrEStG – Definiert die steuerpflichtigen Erwerbsvorgänge.
- § 11 GrEStG – Verweist auf die von den Bundesländern festgelegten Steuersätze.
- § 13, § 18 GrEStG – Regeln Steuerschuldner und Anzeigepflicht des Notars.