Grunderschließung
Auch: Erschließung · Erstmalige Erschließung
Die Grunderschließung umfasst die erstmalige Herstellung der öffentlichen Anlagen, die ein Grundstück baureif machen – insbesondere die verkehrliche Anbindung (Straßen, Wege) sowie den Anschluss an Wasser-, Abwasser- und Energieversorgung. Erst ein erschlossenes Grundstück gilt als bebaubar.
Ausführliche Erklärung
Ohne Erschließung ist ein Grundstück baurechtlich grundsätzlich nicht bebaubar – die gesicherte Erschließung ist eine der zentralen Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach dem Baugesetzbuch. Die Grunderschließung schafft die technischen und verkehrlichen Grundlagen dafür, dass ein Grundstück überhaupt genutzt werden kann:
- Verkehrliche Erschließung: Anbindung an öffentliche Straßen und Wege
- Ver- und Entsorgung: Anschluss an Trinkwasser-, Abwasser-, Strom- und häufig Gasnetz
- Weitere Anlagen: je nach Gebiet auch Grün- und Parkflächen, Lärmschutzanlagen
Nach § 123 BauGB ist die Erschließung grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde, soweit sie nicht durch andere gesetzliche Vorschriften oder öffentlich-rechtliche Verpflichtungen (etwa einen Erschließungsvertrag mit einem Bauträger) einem anderen übertragen ist. Wichtig für die Praxis: Ein Rechtsanspruch auf Erschließung besteht nach dem Gesetz ausdrücklich nicht – Eigentümer können die Gemeinde also nicht gerichtlich zwingen, ein Grundstück zu erschließen.
Die Kosten der Erschließung trägt regelmäßig anteilig der Grundstückseigentümer über den Erschließungsbeitrag nach § 127 BauGB, mit dem die Gemeinde die Herstellungskosten für Erschließungsanlagen (Straßen, Wege, Plätze, bestimmte Grün- und Schutzanlagen) refinanziert. In der Praxis wird die Erschließung häufig auch über städtebauliche Verträge oder Erschließungsverträge auf private Erschließungsträger (z. B. Bauträger eines Neubaugebiets) übertragen, die die Kosten dann direkt in den Grundstückspreis einkalkulieren.
Für Makler ist die Unterscheidung zwischen unerschlossenem, teilerschlossenem und voll erschlossenem Grundstück (baureifes Land) preisbestimmend und muss im Exposé korrekt angegeben werden, da hiervon abhängt, ob und in welcher Höhe noch Erschließungskosten auf den Käufer zukommen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde weist ein neues Wohnbaugebiet aus und beauftragt einen Erschließungsträger, im Rahmen eines Erschließungsvertrags Straßen, Kanalisation und Leitungen herzustellen. Die Erschließungskosten werden anschließend anteilig auf die einzelnen Baugrundstücke umgelegt und von den Käufern zusätzlich zum reinen Grundstückspreis getragen.
Rechtsgrundlage
- § 123 BauGB – Erschließung ist grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde; kein Rechtsanspruch auf Erschließung.
- § 127 BauGB – Erhebung von Erschließungsbeiträgen zur Deckung der Herstellungskosten von Erschließungsanlagen.