Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht
Auch: Grunderwerbsteuer Erbbaurecht · Besteuerung kapitalisierter Erbbauzins
Auch die Bestellung und Übertragung eines Erbbaurechts löst Grunderwerbsteuer aus. Da beim Erbbaurecht kein Grundstückskaufpreis, sondern ein laufender Erbbauzins gezahlt wird, dient als Bemessungsgrundlage der auf die Vertragslaufzeit kapitalisierte Erbbauzins.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die Erbbaurechtsgrundstücke vermitteln, ist die abweichende Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ein zentraler Beratungspunkt:
- Das Erbbaurecht ist grunderwerbsteuerlich einem Grundstück gleichgestellt (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG): Sowohl die erstmalige Bestellung eines Erbbaurechts als auch die spätere Übertragung eines bestehenden Erbbaurechts (z. B. beim Verkauf des Erbbaurechtsinhabers) unterliegen der Grunderwerbsteuer.
- Da beim Erbbaurecht regelmäßig kein Kaufpreis für den Grund und Boden gezahlt wird, sondern ein laufender Erbbauzins (meist 3–6 % des Bodenwerts pro Jahr), wird als Bemessungsgrundlage der kapitalisierte Erbbauzins herangezogen: Der jährliche Zins wird nach den Vervielfältigern der Anlage 9a zum Bewertungsgesetz (BewG) über die vereinbarte Laufzeit abgezinst und aufsummiert.
- Bei Übertragung eines bestehenden Erbbaurechts (Verkauf durch den bisherigen Erbbauberechtigten an einen neuen Erwerber) ist regelmäßig der vereinbarte Kaufpreis für das Erbbaurecht die Bemessungsgrundlage – zusätzlich kann eine gesonderte Betrachtung des übernommenen kapitalisierten Restzinses relevant werden, je nach Vertragsgestaltung.
- Für Käufer ist die Grunderwerbsteuer bei Erbbaurechten regelmäßig niedriger als bei einem klassischen Grundstückskauf, da nur der Erbbauzins (nicht der volle Bodenwert) kapitalisiert wird – ein häufig übersehener wirtschaftlicher Vorteil des Erbbaumodells.
- Bei Verlängerung der Erbbaurechtslaufzeit oder Anpassung des Erbbauzinses kann erneut Grunderwerbsteuer anfallen, wenn dadurch ein neuer steuerbarer Erwerbsvorgang entsteht – dies sollte im Einzelfall mit dem Notar/Steuerberater geprüft werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger bestellt ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 99 Jahren und einem jährlichen Erbbauzins von 8.000 €. Nach Kapitalisierung mittels der Vervielfältigertabelle der Anlage 9a BewG ergibt sich ein Kapitalwert von rund 160.000 €. Auf diesen Betrag – nicht auf den vollen Bodenwert des Grundstücks – wird die Grunderwerbsteuer erhoben.
Rechtsgrundlage
- § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG – Gleichstellung des Erbbaurechts mit Grundstücken für Zwecke der Grunderwerbsteuer.
- § 1 GrEStG – Erwerbsvorgänge, die der Grunderwerbsteuer unterliegen (Bestellung, Übertragung).
- Anlage 9a BewG – Kapitalisierungstabelle (Vervielfältiger) zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage aus dem Erbbauzins.
- Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) – zivilrechtliche Grundlage des Erbbaurechts.