Heimfall
Auch: Heimfallanspruch · Heimfallrecht
Der Heimfall ist ein im Erbbaurechtsvertrag vereinbartes Recht des Grundstückseigentümers, das Erbbaurecht vorzeitig – also vor Ablauf der eigentlich vereinbarten Laufzeit – auf sich zurückzuführen, wenn der Erbbauberechtigte gegen wesentliche vertragliche Pflichten verstößt. Er dient dem Grundstückseigentümer als wichtigstes Sicherungsinstrument gegenüber einem vertragswidrig handelnden Erbbauberechtigten.
Ausführliche Erklärung
Der Heimfall ist für Makler, die Erbbaurechte vermitteln oder bewerten, ein zentraler Prüfpunkt, weil er die Werthaltigkeit des Erbbaurechts unmittelbar beeinflusst:
- Vertragliche Grundlage: Der Heimfall ist keine gesetzliche Automatik, sondern muss im Erbbaurechtsvertrag als sogenannter zulässiger Inhalt nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG ausdrücklich vereinbart werden. Fehlt eine solche Klausel, besteht kein Heimfallanspruch, selbst wenn der Erbbauberechtigte seine Pflichten verletzt.
- Typische Heimfallgründe: Übliche vertraglich vereinbarte Heimfallgründe sind der Zahlungsverzug mit dem Erbbauzins über einen bestimmten Zeitraum (häufig zwei Jahresraten), die Insolvenz oder Zwangsversteigerung des Erbbaurechts, Verstöße gegen die vertraglich vereinbarte Bau- oder Nutzungsverpflichtung sowie eine unerlaubte Veräußerung oder Belastung des Erbbaurechts ohne die erforderliche Zustimmung des Grundstückseigentümers.
- Rechtsfolge: Tritt ein vereinbarter Heimfallgrund ein, kann der Grundstückseigentümer vom Erbbauberechtigten die Übertragung des Erbbaurechts auf sich oder einen von ihm benannten Dritten verlangen (Heimfallanspruch). Das Erbbaurecht selbst erlischt dabei nicht automatisch, sondern wird auf den Eigentümer übertragen – dies unterscheidet den Heimfall vom regulären Ende des Erbbaurechts durch Zeitablauf.
- Entschädigungspflicht: Der Grundstückseigentümer muss dem bisherigen Erbbauberechtigten für den Heimfall grundsätzlich eine Entschädigung für den Wert des Bauwerks zahlen (siehe Heimfallentschädigung), sofern der Erbbaurechtsvertrag nichts anderes vorsieht.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Bewertung und Vermittlung von Erbbaurechten sollte geprüft werden, welche Heimfallgründe im Vertrag vereinbart sind, wie die Entschädigung geregelt ist und ob finanzierende Banken das Erbbaurecht angesichts eines Heimfallrisikos überhaupt als vollwertige Kreditsicherheit akzeptieren – Kreditinstitute verlangen hierzu häufig eine sogenannte Bankenklausel, die ihre Rechte im Heimfallfall absichert.
Beispiel aus der Praxis
Ein Erbbauberechtigter gerät mit der Zahlung des Erbbauzinses in Verzug und zahlt trotz Mahnung über zwei Jahre keinen Zins mehr. Der Erbbaurechtsvertrag sieht für diesen Fall den Heimfall vor. Der Grundstückseigentümer verlangt daraufhin die Übertragung des Erbbaurechts auf sich und zahlt dem bisherigen Erbbauberechtigten die vertraglich vereinbarte Heimfallentschädigung für das errichtete Gebäude.
Rechtsgrundlage
- § 2 Nr. 4 ErbbauRG – Zulässigkeit der vertraglichen Vereinbarung eines Heimfallanspruchs als Inhalt des Erbbaurechts.
- §§ 32–34 ErbbauRG – Voraussetzungen, Wirkungen und Entschädigungsfragen beim Heimfall.