Heilung des Formmangels

Verträge über die Übertragung von Grundstückseigentum bedürfen nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notarielle Beurkundung. Fehlt diese Form, ist der Vertrag nach der allgemeinen Regel des § 125 BGB nichtig – er entfaltet also grundsätzlich keine Rechtswirkung, weder für Ansprüche auf Übereignung noch für Rückabwicklungsfragen.

§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB durchbricht diese Nichtigkeit jedoch in einem praktisch sehr wichtigen Fall: Wird trotz des Formmangels später die Auflassung erklärt (die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang, regelmäßig notariell) und erfolgt anschließend die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch, wird der ursprünglich formnichtige Kaufvertrag „seinem ganzen Inhalt nach" rückwirkend gültig. Das schließt auch Nebenabreden ein, die selbst nicht beurkundungsbedürftig wären, aber im nichtigen Vertrag mitvereinbart waren.

Praktische Bedeutung hat die Heilungsvorschrift vor allem bei formlos getroffenen Vorabsprachen, Nachträgen oder mündlichen Zusatzvereinbarungen zu einem Grundstücksgeschäft, die eigentlich hätten mitbeurkundet werden müssen. Solange die Immobilie noch nicht aufgelassen und umgeschrieben ist, kann sich keine Partei auf die Heilung berufen; bis dahin bleibt der Vertrag angreifbar und keine Seite ist gebunden. Für die Maklerpraxis bedeutet dies: Formlose Zusatzabsprachen zum Kaufpreis oder zu Nebenleistungen sind riskant, solange der Vollzug (Auflassung und Grundbucheintragung) noch aussteht.

Käufer und Verkäufer vereinbaren mündlich zusätzlich zum notariellen Kaufvertrag, dass der Verkäufer eine gebrauchte Einbauküche im Kaufpreis inklusive überlässt – diese Nebenabrede wurde versehentlich nicht mitbeurkundet. Der gesamte Vertrag wäre deshalb zunächst formnichtig. Nachdem jedoch die Auflassung erklärt und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, gilt der Vertrag einschließlich der Küchenabrede rückwirkend als wirksam geschlossen.