Nichtigkeit
Auch: Unwirksamkeit von Anfang an
Nichtigkeit bedeutet, dass ein Rechtsgeschäft von Anfang an unwirksam ist – es entstehen keine Rechte und Pflichten, so als wäre der Vertrag nie geschlossen worden.
Ausführliche Erklärung
Im Unterschied zur Anfechtung, bei der ein zunächst wirksames Rechtsgeschäft erst durch eine Erklärung rückwirkend vernichtet wird, tritt die Nichtigkeit automatisch ein, sobald ein gesetzlicher Nichtigkeitsgrund vorliegt – ohne dass es einer besonderen Erklärung bedarf. Die wichtigsten Nichtigkeitsgründe im Immobilienkontext sind:
- Formmangel (§ 125 BGB): Fehlt die gesetzlich vorgeschriebene Form – etwa die notarielle Beurkundung eines Grundstücksvertrags nach § 311b BGB – ist das Geschäft nichtig, sofern keine Heilung eintritt.
- Gesetzesverstoß (§ 134 BGB): Verstößt ein Rechtsgeschäft gegen ein gesetzliches Verbot, ist es nichtig, wenn sich aus dem Gesetz nichts anderes ergibt.
- Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB): Rechtsgeschäfte, die gegen die guten Sitten verstoßen – etwa ein grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung in Verbindung mit Ausbeutung einer Zwangslage (Wucher, § 138 Abs. 2 BGB) – sind nichtig.
Nichtigkeit erfasst grundsätzlich das gesamte Rechtsgeschäft; enthält ein Vertrag jedoch mehrere trennbare Regelungen, kann nach § 139 BGB im Zweifel auch nur ein Teil nichtig sein, wenn anzunehmen ist, dass die Parteien den Rest auch ohne den nichtigen Teil vereinbart hätten. Rechtsfolge der Nichtigkeit ist regelmäßig, dass bereits erbrachte Leistungen nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) zurückzugewähren sind.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstückskaufvertrag wird nur privatschriftlich, ohne notarielle Beurkundung geschlossen. Der Vertrag ist wegen Verstoßes gegen die Formvorschrift des § 311b BGB nichtig – bis zur Auflassung und Grundbucheintragung kann keine Partei die Erfüllung verlangen.