Anfechtung
Auch: Vertragsanfechtung · Anfechtung eines Rechtsgeschäfts
Die Anfechtung ist die rechtsgestaltende Erklärung einer Vertragspartei, mit der sie ihre eigene Willenserklärung - etwa den Abschluss eines Kaufvertrags - wegen eines Irrtums, einer arglistigen Täuschung oder einer widerrechtlichen Drohung rückgängig macht. Mit erfolgreicher Anfechtung gilt das Geschäft von Anfang an als nichtig.
Ausführliche Erklärung
Im Immobilienbereich kann die Anfechtung sowohl den Kaufvertrag als auch den Maklervertrag oder andere Erklärungen im Erwerbsprozess betreffen. Das Gesetz unterscheidet mehrere Anfechtungsgründe mit jeweils eigenen Fristen:
- Irrtumsanfechtung (§ 119 BGB): Wer bei Abgabe einer Willenserklärung über deren Inhalt im Irrtum war, eine Erklärung dieses Inhalts überhaupt nicht abgeben wollte, oder sich über eine verkehrswesentliche Eigenschaft der Person oder Sache geirrt hat, kann anfechten. Ein bloßer Irrtum über den Wert oder die Rentabilität einer Immobilie genügt dagegen grundsätzlich nicht.
- Anfechtung wegen arglistiger Täuschung oder Drohung (§ 123 BGB): Wurde jemand durch bewusst falsche Angaben - etwa das Verschweigen eines bekannten, erheblichen Mangels oder falsche Angaben zu Mieteinnahmen - zur Abgabe seiner Erklärung bestimmt, kann er anfechten. Gleiches gilt bei widerrechtlicher Drohung.
- Anfechtungsfristen: Bei der Irrtumsanfechtung muss "unverzüglich", das heißt ohne schuldhaftes Zögern nach Kenntniserlangung, angefochten werden (§ 121 BGB), spätestens jedoch binnen zehn Jahren seit Abgabe der Erklärung. Bei arglistiger Täuschung oder Drohung gilt eine Jahresfrist ab Entdeckung der Täuschung bzw. ab Ende der Zwangslage (§ 124 BGB), ebenfalls begrenzt durch eine absolute Zehnjahresfrist.
- Rechtsfolge (§ 142 BGB): Eine wirksame Anfechtung macht das Rechtsgeschäft rückwirkend ("ex tunc") nichtig - beim Immobilienkaufvertrag müssen bereits ausgetauschte Leistungen (Kaufpreis, Besitz) nach Bereicherungsrecht zurückgewährt werden.
Für Makler ist die Anfechtung vor allem im Zusammenhang mit arglistig verschwiegenen Mängeln relevant: Verschweigt der Verkäufer bewusst einen ihm bekannten erheblichen Mangel (etwa Feuchtigkeitsschäden oder einen früheren Hausschwammbefall), kann der Käufer den Kaufvertrag auch dann noch anfechten, wenn ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde - ein solcher Ausschluss schützt nicht vor Arglist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer verschweigt beim Verkauf seines Hauses bewusst einen bekannten Wasserschaden im Keller. Der Käufer entdeckt den Schaden erst nach der Beurkundung und ficht den Kaufvertrag binnen weniger Wochen wegen arglistiger Täuschung an. Da die Anfechtung fristgerecht und aus einem anerkannten Grund erfolgt, ist der Kaufvertrag rückwirkend nichtig; Kaufpreis und Besitz müssen zurückgewährt werden.
Rechtsgrundlage
- § 119 BGB – Anfechtung wegen Inhalts- oder Erklärungsirrtums bzw. Eigenschaftsirrtums.
- § 123 BGB – Anfechtung wegen arglistiger Täuschung oder widerrechtlicher Drohung.
- § 121 BGB – Anfechtungsfrist bei Irrtum: unverzüglich nach Kenntniserlangung.
- § 124 BGB – Anfechtungsfrist bei Täuschung/Drohung: ein Jahr, absolute Grenze zehn Jahre.
- § 142 BGB – Rückwirkende Nichtigkeit des angefochtenen Rechtsgeschäfts.