Anfechtungsberechtigung

Für Makler ist die Anfechtungsberechtigung vor allem beim Verkauf von Eigentumswohnungen relevant, wenn kurz vor oder nach einem Eigentümerwechsel Beschlüsse gefasst wurden.

Wer ist anfechtungsberechtigt:

• Jeder Wohnungseigentümer, der im Zeitpunkt der Beschlussfassung eingetragener Eigentümer (bzw. werdender Eigentümer analog Rechtsprechung) war.
• Auch nicht erschienene und nicht vertretene Eigentümer sind klagebefugt.
• Auch ein Eigentümer, der dem Beschluss zugestimmt hat, kann grundsätzlich anfechten – wobei ihm in solchen Fällen häufig das Rechtsschutzbedürfnis fehlt, wenn er sich widersprüchlich verhält.
• Ein Käufer, der erst nach der Beschlussfassung als Eigentümer eingetragen wird, ist für diesen Beschluss nicht anfechtungsberechtigt, kann den Beschluss aber ggf. gegen sich gelten lassen müssen (Bindungswirkung für Rechtsnachfolger, § 10 Abs. 3 WEG).
• Passivlegitimiert (Klagegegner) ist seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr der einzelne Miteigentümer, sondern der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer.

Für die Vertragsgestaltung beim Verkauf bedeutet das: Der Verkäufer bleibt auch nach dem Notartermin bis zur Eintragung des Käufers formal anfechtungsberechtigt für Beschlüsse aus seiner Eigentümerzeit; Käufer sollten sich vor Ablauf der Anfechtungsfrist über anhängige oder mögliche Anfechtungen informieren lassen.

Ein Eigentümer verkauft seine Wohnung im März. In der Eigentümerversammlung im Februar wurde ein Beschluss über eine Sonderumlage gefasst, dem er als (noch) Eigentümer nicht widersprochen hat. Er kann diesen Beschluss dennoch innerhalb der Monatsfrist anfechten – seine Zustimmung in der Versammlung schließt die Anfechtungsberechtigung nicht aus, kann aber die Erfolgsaussichten mindern.