Eigentümerversammlung
Auch: ETV · Wohnungseigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung (ETV) ist die mindestens einmal jährlich stattfindende Zusammenkunft aller Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft, in der über gemeinsame Angelegenheiten wie Instandhaltung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und die Bestellung des Verwalters entschieden wird. Sie ist das oberste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die Eigentümerversammlung von zentraler Bedeutung, weil Kaufinteressenten regelmäßig nach den Protokollen der letzten Versammlungen fragen, um Sanierungsstau, Streitigkeiten oder anstehende Sonderumlagen einschätzen zu können.
Wesentliche Eckpunkte:
- Einberufung: Der Verwalter beruft die Versammlung mindestens einmal jährlich ein (§ 24 Abs. 1 WEG); mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer (Kopfzahl, nicht Miteigentumsanteile) kann gemeinsam eine außerordentliche Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG).
- Themen: Beschlussfassung über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Instandhaltungsmaßnahmen, bauliche Veränderungen, Verwalterbestellung/-abberufung und ggf. Änderung der Hausordnung.
- Teilnahmeformen: Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümer auch online oder hybrid teilnehmen, wenn die Gemeinschaft dies zuvor mehrheitlich beschlossen hat (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG).
- Beschlussfähigkeit: Seit 2020 ist keine Mindestteilnehmerzahl mehr erforderlich – jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Miteigentumsanteile vertreten sind.
- Protokoll: Über jede Versammlung ist eine Niederschrift anzufertigen; Beschlüsse werden zudem in der Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) dokumentiert, die auch für Rechtsnachfolger (Käufer) einsehbar sein muss.
- Stimmrecht: Grundsätzlich gilt das Kopfprinzip (eine Stimme je Eigentümer), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes (Wert- oder Objektprinzip) vorsieht (§ 25 Abs. 2 WEG).
Praxisrelevanz: Der Makler sollte bei jedem WEG-Verkauf die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung sowie die Beschluss-Sammlung einsehen, um dem Käufer transparent über den Zustand der Gemeinschaft, laufende Rechtsstreitigkeiten und geplante Investitionen berichten zu können (Offenbarungspflichten!).
Beispiel aus der Praxis
Der Verwalter lädt alle 20 Eigentümer einer WEG zur jährlichen Eigentümerversammlung ein. Auf der Tagesordnung stehen die Genehmigung der Jahresabrechnung, der Beschluss über den neuen Wirtschaftsplan und die Abstimmung über eine Fassadensanierung. Da seit 2020 kein Mindestquorum mehr gilt, ist die Versammlung auch dann beschlussfähig, wenn nur ein Bruchteil der Eigentümer erscheint.