Eigentümerwechsel
Auch: Eigentumsübergang · Vermieterwechsel
Ein Eigentümerwechsel bezeichnet den rechtswirksamen Übergang des Eigentums an einer Immobilie von einer Person oder Gesellschaft auf eine andere. Er tritt nicht bereits mit dem Kaufvertrag ein, sondern erst mit Auflassung und Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Ausführliche Erklärung
Nach deutschem Sachenrecht vollzieht sich der Eigentumsübergang an einer Immobilie zweistufig: Der notarielle Kaufvertrag begründet zunächst nur die schuldrechtliche Verpflichtung zur Übereignung. Das dingliche Rechtsgeschäft, durch das das Eigentum tatsächlich übergeht, ist die Auflassung (Einigung von Veräußerer und Erwerber über den Eigentumsübergang, § 925 BGB) in Verbindung mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (§ 873 BGB). Erst mit dieser Eintragung ist der Eigentümerwechsel rechtlich vollzogen – bis dahin bleibt der Verkäufer formal Eigentümer, auch wenn der Kaufpreis bereits gezahlt wurde.
Ein Eigentümerwechsel kann verschiedene Ursachen haben: Kauf, Schenkung, Erbfolge, Zwangsversteigerung oder Umwandlung im Gesellschaftsrecht. In der Praxis vergehen zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung im Grundbuch häufig mehrere Wochen bis Monate, in denen zunächst eine Auflassungsvormerkung den Käufer vor Zwischenverfügungen des Verkäufers schützt.
Besondere Bedeutung hat der Eigentümerwechsel bei vermieteten Immobilien: Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) tritt der Erwerber automatisch anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen ein – der Mietvertrag läuft mit unveränderten Konditionen weiter, ein neuer Vertragsschluss ist nicht erforderlich. Für Makler ist der Eigentümerwechsel zudem im Zusammenhang mit Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und der Übertragung laufender Versicherungsverträge relevant.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt eine vermietete Eigentumswohnung. Mit notariellem Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer zur Übereignung; das Eigentum geht jedoch erst mit Auflassung und Grundbucheintragung einige Wochen später über. Ab diesem Eigentümerwechsel tritt der Käufer automatisch als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein.
Rechtsgrundlage
- § 873 BGB – Erfordernis der Einigung und Eintragung für den Eigentumsübergang an Grundstücken.
- § 925 BGB – Regelt die Auflassung als dingliche Einigung über den Eigentumsübergang, die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einer zuständigen Stelle (in der Regel einem Notar) erklärt werden muss.
- § 566 BGB – „Kauf bricht nicht Miete": Der Erwerber tritt bei vermieteten Immobilien in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein.